中国人民大学
内容提要：近年来房地产价格持续上涨已明显超过一般人、特别是低收入家庭的承受能力，成为妨害社会和谐的隐患。房地产业与国民经济之间复杂的相互作用使得对房地产业的管理与调控成为一项复杂的系统工程。基于对我国房地产价格上涨的现状，从政府、企业、供需关系和外部因素四个方面进行初步的分析研究，为房地产市场的宏观调控提供理论依据和有效方法。
关键词：高房价 垄断 土地财政 政府调控
中图分类号： F293.35 文章标志码：A 文章编号：1672-9544(2011)02
一、引言
1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配；逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。至此，我国实行近40年的福利分房制度宣告终结。
房改以来，许多居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而，近年来，房地产价格持续走高，严重影响了房地产市场的稳定与人民生活的安定。高房价与上学难、看病贵并称新的三大民生问题，不但带来严重的社会问题，而且阻碍国家扩大内需、拉动消费政策的落实，为宏观经济的大幅波动埋下隐患。
统计数据表明，2007年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%；2008年全国房地产平均价格3882元/平方米，2009年则为4750元/平方米，涨幅超过20%。在中央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。
我国的房价主要由土地费、建安费、营销成本(包括管理成本和资金费用)、各种税赋以及利润等五部分组成，其中土地费和税赋归政府所有。近年来，房屋总价不断增长，各部分的构成比例亦发生明显变化，表现为土地费直线上涨，税赋逐年提高，建安成本稳中略升，营销和管理成本基本稳定，利润略有回落。
二、当前高房价的影响因素
(一)政府方面因素
1.地方政府对“土地财政”的依赖是高房价的主要原因之一。中国指数研究院监测数据显示：2009年，全国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140%。北京市财政收入2000多亿元，GDP总量为11346亿元，其中土地收入占财政收入的比重为45%，对GDP的贡献达到8%。广州市土地出让金489亿元，占财政预算收入的70%。杭州以1054亿元的土地出让金收入位居全国各大城市之首，而同期杭州地方财政收入只有520亿元，土地出让金是地方财政收入的2倍。
统计表明，在整个房地产的建设、交易过程中，税费收入占房地产价格的30-40%。如果再加上占房地产价格20-40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的50-80%。有些地方政府为了保证土地的高收入，违背市场运行规律，利用政策人为托市。例如，对土地出让金随意出台优惠政策；对囤地行为姑息纵容；与银行、开发商配合，擅自放开二套房贷等。
2.土地供应减少导致供需关系紧张是房地产价格持续上升的直接原因。我国耕地缺乏，人地矛盾突出，三分之一以上的省人均耕地不足1亩，因此中央划出18亿亩耕地“红线”。土地资源的有限性使得土地成本不断提高。“地价”作为房价的风向标，影响开发商和购房者对未来高房价的判断和预期。
3.保障性住房建设进度缓慢，加大对商品房的需求。由于开发保障性住房缺少经济效益，不能带动消费，一些地方政府不愿为此投入资金。全国人大常委会去年10月公布报告，2009年中央预算中保障房投入为1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，难以完成全年的建设计划。
4.房地产业属于资本密集型行业，房地产开发和消费离不开金融支持。央行报告指出：1998年以来金融对房地产业的支持由过去单纯对企业开放贷款转变为对投资和消费两方面的支持。房地产对金融业的依赖，决定了房地产价格必然受货币政策的影响。银行贷款和定金预收款是房地产开发最重要的两个资金来源，近来国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，所占比例接近全部房地产资金的80%，而定金及预收款的作用明显减弱。
(二)房地产企业方面因素
1.商品住房结构不合理。开发商受利益驱使热衷于大户型、高档房建设，而中小户型开发不足，经济适用房比重不断下降。大户型、高档房过多占用稀缺的土地资源，致使刚性住房需求供应不足，市场结构失衡。
2.土地出让成本提高对房价上涨形成推动力。我国城市用地供应分为两种形式：土地使用权无偿划拨和有偿出让。城市土地使用权有偿出让是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。以前在开发商造房成本中土地成本只占20%，现在达到60～70%。
3.各种税费征收环节多，存在重复征税问题。一套房子经过立项、建设、配套、销售等多个环节，相关的税费达到几十项。部分项目的税费已占到房地产价格的30～40%。以全国最大的房地产企业万科为例，2009年缴纳的税费是企业利润的1.43倍。
4.盲目投资引发建筑成本上涨。钢铁、水泥、玻璃等建材价格一直处于高位，在一定程度上推动了房地产价格上涨。
5.我国房地产市场竞争不充分，一些企业利用资金、技术、品牌、营销等来强化自身的垄断优势，取得对国家资源的占有权和使用权。囤地、捂盘导致市场供不应求，人为抬高房价。
(三)需求方面因素
1.城市化进程加快，家庭规模缩小，住房需求旺盛支撑高房价。我国中长期社会经济发展目标是到2020年城市化水平达到56～58%，每年城市新增人口在1500～1800万左右，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求。另一方面，城市原有居民需要改善住房条件，出现家庭小型化趋向。根据人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.4人，2004年降到3.6人，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量随之激增。
2.投资性购房加剧住房市场的供需矛盾。近年来,我国储蓄率维持在38%～40%之间，远高于世界25%左右的平均水平。然而实体经济投资渠道狭窄，不能有效吸纳民间资金。在银行利率很低而其他投机风险巨大的情况下，房地产作为最重要的不动产，成为人们保值增值的储藏对象和获利市场。据央行营业管理部公布的2010年第一季度北京市城镇居民购房状况调查显示，投资性购房居民占比达到23.1%，创近两年以来新高。
3.有些地方拆迁规模过大，导致被动性需求过快释放，加速新建商品房的需求量以及并非完全必要的商品房流转速度。
(四)外部因素
1.在人民币升值预期的刺激下国际游资大量涌入。截止到
2.信息不对称致使房价在较大程度上听任开发商主导。如在征地环节，除土地拍卖价格外，其他相关信息对消费者是屏蔽的；在生产环节，购房者不知道建筑材料和房屋设施的价格和质量，仅凭房地产商的信誉买房；在销售环节，部分房地产商通过发布不实信息，恶意炒作形成大规模跟风购买。
三、解决高房价的政府调控措施
1.弱化国民经济发展对房地产业的过度依赖。房地产业关联度高、带动力强，成为国民经济的支柱产业，地方政府常把房地产业作为新经济增长点而大力推动。由于房地产行业占有国民经济中过高的比重，挤压其他关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于我国产业结构的调整与升级。房产泡沫是经济发展的重大隐患，一旦泡沫破灭将会造成灾难性后果。为此，各级政府要科学确定经济与社会发展的目标和方向，倡导经济可持续发展和社会和谐，促进传统产业稳定发展，创新型产业加速发展，为过热的房地产业降温，规避房地产经济泡沫。
2.改革财政体制，使地方政府从房地产利益链条中脱身。国家审计署对北京等11城市进行审计调查，发现存在欠征、减免及违规使用土地出让金等问题。2010年中央和地方预算草案首次将土地使用出让收入纳入预算，国务院将向人大报告地方政府基金性预算。今年两会上，有代表和委员提出将地方政府所得土地出让金全部收归中央财政，由中央财政统一调拨使用；改征收土地出让金为征收物业税，使物业税成为地方政府长期稳定的收入，扭转政府的短期行为，促其提供良好的基本公共服务。调整中央和地方财政分成比例，减少地方政府过多依靠卖地增加财政收入的倾向。
3.完善住房社会保障制度，履行市场监管职能。政府通过颁布产业发展政策和货币、税收等措施，调节房地产发展的结构和速度，实现供需相对均衡。完善住房社会保障制度，规范住房建设结构比例，增加中、小户型供给量。加强对房地产开发与销售行为的监管，建立房地产社会监督机制和法律体系。严格控制拆迁规模，减缓被动性需求。搭建楼盘网络交易平台,接受公众监督,确保房地产销售市场信息对称，遏制炒房行为。
4.合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模。货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响。银行贷款是房地产企业的重要资金来源，在住房消费方面也发挥重要作用。货币供应量的膨胀支持房地产市场的繁荣，催生房价上涨。因此，必须合理控制货币供应量增长速度和个人消费信贷规模，尤其是通过按揭贷款进行的投机性信贷。
5.弱化外资对房地产业的助力。国外热钱加速流入提高了房地产价格，降低了宏观经济政策的效力。政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善，限制其对房地产业的过度投资和投机行为，将投资热点引导到基础设施和城乡公用设施建设中，既保护境外投资者的投资热情和利益，又可减弱外资在房地产业的示范效应。
6.改革地方政府的政绩考核评价体系。住房问题关系到社会的和谐与稳定，将房地产发展中的民生指标纳入政绩考核体系。既要有保障性住房建设的考核标准，也要有房价收入比、房价上涨速度等保持房价稳定的考核标准。抑制地方政府“土地生财”的冲动，放眼长远发展经济，构建和谐社会。
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