湖北经济学院

内容提要：在对“金砖四国”[①]物业税历史演进及现状梳理的基础上，比较分析了我国物业税与国外物业税的异同，针对我国物业税中存在的征税范围、税收规模、税负公平等问题，提出了相应的建议，以期对我国物业税改革有所裨益。

关键词：金砖四国  税负  价格评估

物业税即指房地产税，是财产税的一种。在不同国家、地区，其具体名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致，指的是财产税、地产税等不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，它有利于促进房地产业的健康发展和地方财政收入的持续稳定增长。

一、“金砖四国”物业税的历史沿革

1.中国。2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”我国现行的具有对财产课税性质的税种有房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、车船税和契税。

2.俄罗斯。俄罗斯目前的物业税体系包括：个人财产税；企业财产税；土地税和不动产税。前三种税收是正在使用的税目，第四种税从1997年起开始在两个城市诺夫哥罗德(Novgorod)和特维尔市(Tver)进行试验。《俄罗斯联邦税收法典》(第一部分)规定，今后要用不动产税分阶段取消企业财产税。

3.印度。印度实行联邦、邦和地方三级课税制度，税收立法权和征收权主要集中在联邦。联邦和各邦的课税权有明确的划分，宪法规定专由联邦政府课征的物业税种有财富税、遗产和赠与税、土地和建筑物价值税等。各邦征收的物业税种有土地价值税等。地方政府征收的物业税种主要有：土地捐、土地与建筑物税(对租金征收)、土地增值税、财产转让税(印花税的补充)等。

4.巴西。巴西于1934年建立城市物业税法律。各市在法律的基本框架下制定具体规定，属于地方税，由市财政局下属的一个部门负责征收。巴西宪法(1988)将物业税定义为一种征收于城市土地和建筑的税收；并且，明确规定物业税可以作为一种城市政策工具去促进土地的合理利用，最大限度的为公共产生社会效益。

二、“金砖四国”物业税的比较

(一)中国

1.税基小。我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收,而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外；同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。应当看到，经过改革开放20余年的发展,我国当前的制度安排和经济结构与这些条例当初制订时相比已经发生了深刻的变化。(1)经济转轨时期伴随着工业化的进程，农村城市化程度不断提高，一些地区已具备了城市的功能,尤其在经济发达地区的农村，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以纳入征税范围，作为国家税收的稳定税源。(2)随着中国事业机构管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位将逐步实现市场化和企业化。由于其性质己属于企业,因此它必须承担纳税义务。(3)中国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，因而享受了更多的社会公共服务。对居民自用住房完全免税，不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段，还违背了多受益者多纳税的公平原则。

2.收入规模较小。我国物业税各税种自开征以来的收入规模一直偏小，例如城镇土地使用税单位税额过低，最高标准仅为每平方米30元，远不如土地上的收费规模。从收入分析数据看，2009年1-3月份地方房产税、城镇土地使用税和土地增值税收入占地方税收7.07%[②]。物业税的财政作用远未充分发挥出来，收入规模不能满足地方建设的需要，城镇土地使用税税额标准过低，调节土地级差收入的作用也在减弱。

3.税负不公。从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。交易环节的税费过于集中将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，制约市场正常的生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，抑制了土地的正常交易，阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。

4.税费混杂。我国目前物业租税费概念混杂，相互错位，在某种程度上出现了以税代租、以费代租、以费挤税、税费交叉的局面，既影响税收的严肃性和规范性，滋生了乱收费的不良之风，又使税收宏观调控功能遭受极大的限制。

5.配套措施不完善。我国目前的财产登记制度不健全,尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为,严重影响了税收征管的力度。同时,与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到,以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估,这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

(二)俄罗斯

1.税负合理。对房屋和建筑物按财产登记价值从价每年纳税。建筑物的税率由市政府设定，但联邦政府规定其最高税率，即建筑物财产总价值在300万卢布(10万美元)以下的，则最高税率为0.1％；300万卢布-500万卢布的，最高税率在0.1％-0.3%之内；500万卢布以上的，税率在0.3％-2.2%之间。当财产登记价值难以确定时，按这类财产强制保险时的估价计算。对归公民个人所有的房屋和建筑物财产价值的估价，由住宅公用事业机构即地方行政当局的技术清点局进行。公用事业机构在建筑物做人时可以使用计算系数和反映建筑产品价值的估价费用，由有关的联邦主体预算或地方自治机构预算承担。俄联邦《土地使用费法》对每类土地和每类地区规定了年均税率，同一区域的农业用地和非农业土地税率不同。闲置土地及改变原有用途的土地的税率为一般土地的两倍，由于土地税税率依据土地的质量和地理位置作区别规定，因而在不同的地区之间，甚至在同一地区之间税率的差别都很大。例如，莫斯科市将所有的土地面积划分为69个税收区，实行不同的税率。土地税最低税率为每公顷700万卢布，而最高税率则达每公顷1.6亿卢布。

2.专款专用。按《俄罗斯联邦税法典》的规定，土地税是地方税。但该税是在整个俄罗斯必须交纳的税种。征收土地税的目的，是促进土地的有效使用、保护和开发，提高土壤肥力，拉平在不同质量土地上经营的经济条件。以此为目的，土地税只能用于土地规划和整治、整理土地籍簿、土地保护和提高土地肥力、开垦新土地等措施的拨款，用来补偿土地使用者用于上述目的的费用，以及偿还采取上述措施所使用的贷款和利息。

3.重要的地方收入。根据《俄罗斯联邦法典》的规定，组织财产税属于地区税种，其开征和停征以及税率、缴纳方式和期限要根据《俄罗斯联邦税法典》和俄罗斯联邦主体法律确定，但组织财产税的最高税率为2.2%。莫斯科市2003年11月5日出台的法律规定的税率即为上限2.2%，自2004年1月1日起开始实行。

个人财产税则为地方税种，其开征和停征以及税率、缴纳方式和期限要根据《俄罗斯联邦税法典》和地方代表机关的规范性法律文件确定，在莫斯科和圣彼得堡这两个联邦直辖市，则由市级法律予以规定，但《俄罗斯联邦个人财产税法》只规定个人财产税的税率幅度，地方可以在此范围制定财产税税率。物业税占市政府收入的比重在11.3％-18.4％之间浮动。此外，物业税收入取决于土地税税率和资产价值如何根据通货膨胀进行调整。

在收入分配上，农村土地税收入归市政府。市区土地税收入则在联邦、州和市政府之间按法定比例分配，该比例为30∶20∶50。联邦政府在农业用地税收收入中占有的份额每年都在预算案中进行调整，该份额大小取决于中央政府管理土地用途、土地账簿保管、土地监测和保护等支出需要。

4.税收优惠助力经济发展。随着《俄罗斯经济特区法》于2006年1月1日正式执行，首批经济特区于2007年陆续正式开始运作。为加快经济特区的发展，《俄罗斯经济特区法》规定了一系列优惠政策。包括对高科技项目投产前5年内免缴联邦级的财产税和土地税。同时，俄相应修改《税法典》、《土地法典》、《海关法典》等相关法律法规以适应《俄罗斯经济特区法》的颁布和实施。

(三)印度

1.单一税率。印度的物业税只对特定的非生产性资产征收，如住宅房屋、城市土地等。外侨在印度境外的资产免征财产税。物业税的免税界限为150万卢比，净财产超过150万卢比按单一税率1％征税。

2.税基合理。2000年以前，印度实行“租金评估制”，即房屋不管是自住还是出租，一律按照该房在出租情况下租金的高低来计算物业税。由于引起社会不满，印度政府2000年以后开始按地域统一评估房价来计算税费，以便通过税收杠杆避免房屋过度向富人阶层集中。

3.税负公平。在印度，土地和房屋一样属于私有财产。政府按照土地的地理位置、繁华程度以及交通便利情况，将全国土地分为8个档次，每平方米相应的价格从100卢比(1美元约合43卢比)到630卢比不等。一套位于新德里最繁华地区的100平方米的住房，每年应交的不动产税大约为1.6万卢比，超过了印度人均国内生产总值的一半。这种重税显然是为那些富人或房地产投资者准备的。对于普通家庭，印度政府则规定了各种各样的减免和折扣。根据规定，每个家庭允许有一套自住房享受50%的不动产税费折扣，小于100平方米的房屋还可以再享受10%的折扣，房主拥有的住房超过一定年限也可以享受10%到20%的折扣；如果房屋所有人是妇女、残疾人等弱势群体或政府公务员，还可以再享受30%的折扣。这样，一个大中城市100平方米的自住普通住房，需要交纳的不动产税基本维持在4000卢比到6000卢比之间，如果房屋的地理位置不是很好，税费可能会更少。

与折扣相对应的是，印度政府还为非自住房的不动产税规定了若干倍率系数，其中包括如果该房被用于出租而不是自己居住，则不动产税倍率系数为200%；如果建房的目的不是为了居住而是用于零售店铺、小型企业办公室等商业用途，倍率系数则为150%。通过这些不同的折扣和倍率系数，政府可以在一定程度上减少因房屋闲置过多造成的土地浪费，也可以减缓房地产投资过热导致的贫富分化现象。

4.富裕税均贫富。印度富裕税亦称“财富税”，于1957-1958 年财政年度正式开征，纳税人主要是个人及未分劈的印度人家族。课税对象是纳税人在资产评估之日当时保存的总资产减去总负债后的“净财富”。印度税法规定，农用土地、农作物及其他农用资产免征财富税；对免税的政府债券、短期利息、职业上的备品、供科研用资产、著作权、专利权、养老金、生命保险证券、工业企业的新投资额等不征财富税。财富税根据净财富额的不同，按超额累进税率征收，对非居住者个人按减半征收。财富税课征方法与所得税相似，要经过申报，查定和缴纳三个步骤。

(四)巴西

1.征税对象广。巴西物业税征税对象包括经营用房、居民用房、城镇土地，农村土地。一方面，有利于应收尽收；另一方面，有利于发挥物业税的调节作用。巴西农村土地税是对农业用土地征收的一种税，以土地价值为计税依据,根据土地面积与使用程度而异，税率在0.03％至20％之间。例如，5000公顷以上的土地，使用程度为80％以上税率为0.45％；如使用程度在30％以下，税率为20％。巴西的农村土地税实行22个级次(从0.2％－3.5％不等)的累进税率。由于累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用率。为鼓励居民在农村居住与生活，减少农村人口涌入城市，税法也规定了一些减免税，如全家人口居住在农村的可享受免税优惠。

2.按评估值征税。巴西的城市房地产税，根据建筑面积、占地面积和价值计算。计税依据为房产及土地的评估价值，主要考虑土地、房产的成本价格、位置及面积三个因素，并考虑建筑结构、卫生、排水、周边基础设施建设程度等因素。税基具有弹性，随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，房地产税的收入也将相应增加。巴西采用的评估方法主要是成本法与市场比较法相结合的办法，每年评估一次。由市政府组成一个评估团进行评估。评估团由市议会、市政府、房地产中介公司共同派出人员组成，一般为15至20人，评估工作时间为60天。纳税人如对评估结果有争议，可向征收部门反映，如得不到解决，可上诉到法院。税率采用幅度税率，由联邦政府统一规定，幅度为0%－4%。各市根据具体情况加以调整。  

3.配套管理措施比较健全。有一套较为规范、完整的财产登记制度和财产评估制度。如戈亚尼亚市利用地理信息技术建立全市房地产的“电子地图”，详细记载了每处房产的税源信息，并实行不同部门间的信息共享，便于房地产税的管理。由市政府征收的主要有三个税种，包括社会服务税、城市房地产税、不动产转让税。房地产税收入一般可占市政府三税收入的25％，已经成为巴西地方政府财政资金的支柱性来源，为地方政府筹集稳定、充分的财政收入。戈亚尼亚市2004年共征收房地产税104,408,355雷亚尔(1雷亚尔约合3.3元人民币)，占地方财政总收入1,346,986,000雷亚尔的7.75％。2005年1至9月共征收房地产税99,860,526雷亚尔，占地方财政总收入597,023,041雷亚尔16.72％；占三税收入344,857,668雷亚尔的28.95％。

4.地方税特性突出。城市物业税是巴西地方政府的主要税种和地方财政收入的主要来源。城市物业税征收的对象是“不动产”，在空间上天然具有地方性，不动产的升值、贬值与当地经济社会发展和周边市政配套设施等建设状况有关，在价值“创造”上同样具有“地方性”。土地税是由联邦征收的共享税收，在联邦与地方政府之间各分50％。1991年前农村土地税占联邦税收的1％，之后约占4％左右。

5.信息化水平较高。充分应用地理信息技术，帮助评估人员能够及时准确地掌握物业税基础数据，高效评估物业价值。在指定条件下，可对所有数据进行科学的统计分析，这样做不仅可以节省人力，提高工作效率，更可以大大提高分析结果的准确性，为科学决策提供依据。

三、我国物业税的发展方向

(一)合并现行财产税种，实行统一的物业税

合并现行的房产税、城镇土地使用税和土地增值税等三个税种，设立统一的物业税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于物业税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有，且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的基础。

同时，将地租和政府收费转化为物业税，改将本届政府一次性收取数十年的土地租金全部或大部分为以房地产现值为计税依据的物业税。而且，要严格限制本届政府对土地的各种一次性收费。

(二)扩大物业税征收范围，保证地方收入

一是物业税的征税范围应该扩大到用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征(比例税率)财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使物业税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

(三)税基以市场价值为核心，合理计税

物业税在计税依据上应按评估价值计征，包括居民自住的房屋以及用于出租的房屋。按房地产评估价值作为计税依据，能够客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，体现税负的公平原则。评估方式可采取对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。评估的过程和原则：首先是进行土地分类，确定房地产的土地类区；其次是填报土地用类，依据用途，确定税率；其三是公共设施完善程度，含图书馆、游泳池、运动场所；其四，房地产所在地区距离医院、学校远近，以及学校的教育水平和医院的治疗水平；其五，是交通便捷度，设有公共交通、道路状况等不同情况以评估“物业价格”。这样，计税依据才能实现交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性。对于我国来说地方政府还没有专业的财产评估队伍，所以首先应设立专业的评估部门，尽快培养出专业的评估人才以配合物业税的出台。

(四)实行有差别的幅度税率，公平税负

我国幅员辽阔，各地经济发展差异较大，税率的设置适宜采用国家定幅度，各省、自治区、直辖市、计划单列市确定本地区具体适用税率的办法。即在考虑收入需要和纳税人承受能力两方面因素的基础上，由中央统一设置有差别的幅度税率，由省级地方政府根据当地经济发展的实际情况，在幅度范围内确定不同区域的适用税率。这样既保证中央有一定的宏观调控权,又能体现和照顾各地不同的实际情况。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。根据目前物业税负的实际，物业税应采用0.5%-2%的幅度比例税率。按财产的用途、地理位置、闲置或增值状态以及数量分别设计不同征税标准，并逐步提高物业税比重。

(五)加强征管，实现应收尽收

物业税的征收需要一定的基础条件，一是详实的物业登记资料；二是用科学的方法对物业进行成本估价；三是政府的税收征管能力。因此，应该尽快建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。同时，立法机构积极制定评税法规和操作规程，尽快制定《物业税法》，明确有关物业税的评估、征收细则和惩罚措施，保证政府的各项措施有法可依。从法律层面上给予包括物业在内的私产以更牢靠的保障，“有恒产者有恒心”，这无论对于城市物业还是对于将来可能的农村土地持有者的合法权益及相关义务的明确，都是有益的。此外，由于我国目前法制不健全，人们的自觉纳税意识还比较低，物业税的征收宜以代扣代缴、代收代缴为主，自主申报为辅的制度。具体为对未上市交易的单位房改房，由单位代扣代缴；对已上市交易的房改房，由单位代收代缴；对商品房，如果有物业公司管理的，则由物业公司代收代缴；对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。

参考文献：

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〔2〕张青.房地产税(物业税)免征界限的国际比较与借鉴[J].郑州航空工业管理学院学报,2009(4):81-83.

〔3〕冀志罡.征物业税要先改“土地财政”[J].新财经,2009(7):42-58.

〔4〕物业税征收面临难题[J].经济展望,2009(7):97-98.

〔5〕外国税制概览[EB/OL].国家税务总局网站.