内容提要：本文通过研究土地估价原理方法和国际实践经验，为我国在编制国家资产负债表和实施环境经济核算过程中的土地估价探索提供借鉴。研究结论如下：土地估价原则上应当采用可观测的市场价格估价，而在实践中，土地估价方法的选择很大程度上依赖于数据基础。目前国际上土地估价实践还处于探索阶段，各国实施的土地估价方法不尽相同。估价方法总体上可分为直接估价法和间接估价法。间接估价法又分为剩余法、土地建筑物比率法和特征价格法三种。建议我国从易到难开展土地估价工作；土地估价尽量在较低级别的区域层面进行，然后加总得到全国数据；充分考虑现有数据基础，根据土地类型选择适当的估价方法。

关键词：土地估价  资产负债表  环境经济核算  直接估价法  间接估价法 

随着全球环境的恶化，人类社会的可持续发展成为联合国等国际组织的焦点议题，由此催生了环境经济核算的发展。在环境经济核算体系中，土地是环境资产的一种，土地估价和土地账户编制是核算框架的中心内容。另一方面，金融危机后，各国政府越来越重视国家资产负债表中非金融资产的估价，土地作为一种非金融资产，既是一种重要的生产要素，也是财富存储的一种手段，是资产负债表中不可或缺的组成部分，土地估价对于国家资产负债表的编制至关重要。因此，近年来土地估价问题日益受到国际组织和世界各国的关注。

由于土地估价面临很多技术和数据方面的困难，国际上对土地估价的研究和实践仍处于探索阶段，目前只有少数国家编制了（部分）土地价值数据，这些国家包括澳大利亚、加拿大、德国、法国、荷兰、丹麦、芬兰、捷克共和国、日本和韩国等。我国国土面积960万平方公里，仅次于俄罗斯和加拿大。幅员辽阔的土地是我国重要的自然资源，如何构建国际可比且操作可行的土地估价方法是我国目前土地价值测度的关键问题。本文首先阐述土地估价理论的基础，然后梳理国外关于土地估价的方法和实践经验，从而为我国实施土地估价提供参考。

一、土地估价原理

（一）土地的定义

国民经济账户体系2008（System of National Accounts 2008，以下简称SNA2008）关于土地的定义如下：土地为地面本身，包括覆盖的土层和附属的地表水，所有者通过持有或使用它们可以对其行使所有权，并获取经济利益。关于以上定义可以做如下延伸解释：土地是一种自然资源，但列入一国地理表面区域内的所有土地未必都属于SNA的资产范围之内。只有那些所有权已经确立并已得到有效实施的自然性资产才有资格作为经济资产，并记入资产负债表。即土地资产必须满足如下两个条件：某个或某些单位能够对其行使有效的所有权，并且其所有者会因对土地的持有或在一段时间内的使用而获取经济利益。

（二）土地估价原则

SNA2008和SEEA2012（System of Environmental-Economic Accounting 2012）关于土地估价的原则基本一致：如果存在活跃的土地市场，土地资产应当采用可观测的市场价格估价；如果土地资产近期内没有市场交易，从而没有可观测到的市场价格，那就只能按照一个假定价格——假定在土地资产估价日期之市场上获得该资产时的可能价格——进行估算。除了利用市场中观测到的价格或基于市场观测价格而估算的价格，对于土地资产，还可以利用土地未来经济收益的现期价值或贴现价值，也可以得到近似的市场价格。土地的现期市场价值会因为其位置不同以及用途不同而有明显区别，因此，需要识别每一块土地的位置和用途或土地的地域范围，然后予以估价。根据SNA2008和SEEA2012的规定，以下内容不包括在土地的价值之中：坐落在该土地上或途经该土地的房屋或其他构筑物，培育的农作物、树木和动物，矿物和能源储备，非培育性生物资源和地下水资源。但事实上，土地经常与其上的房屋或其他构筑物及种植园等一起被购买或出售，因此，如何区分土地价格以及其上建筑物的价格是土地估价的难点之一。

二、国外土地估价方法与实践

（一）Eurostat-OECD编制的土地估价指南

SNA2008仅对土地估价提出了总体指导框架，并没有对具体估价方法和操作实践进行阐述。为了便于推广实施土地估价、提高土地估价的国际可比性， Eurostat-OECD在SNA2008指导框架下，综合部分国家土地估价实践，于2015年编写了“土地估价指南”（Eurostat-OECD compilation guide on land estimation），为各国开展土地估价工作提供参考。“土地估价指南”中建议的土地估价方法分为两类：直接估价法和间接估价法。其中，间接估价法又分为剩余法、土地建筑物比率法和特征价格法三种。

1.直接估价法(Direct Method)

直接估价法是将土地面积与其对应价格相乘得到土地价值。为了提高直接法估价的准确性，建议在较低的区域级别层面分类型对土地价值进行估算，然后加总得到全国土地价值。直接估价法公式表示如下：

其中，V_j是区域j土地价值，P_ij是区域j内i类土地的平均单价，A_ij是区域j内i类土地的面积，将区域土地价值逐级相加得到全国土地总价值。

如果能够获得可靠的土地市场价格和面积数据，可以使用直接估价法对土地进行估价。直接估价法的优点是计算过程简单方便，估价结果比间接估价法稳定，可普遍应用到未被建筑物或构筑物占用的土地估价，特别适用于耕作、栽培、养殖用地的估价。直接估价法的缺点是对数据有很高的要求，由于土地单价在很大程度上受位置、用途、周边设施配套等多种因素影响，因此获取能够精确区分和反映这些因素的土地单价数据对于准确应用直接估价法非常重要。但大多数国家的数据基础并不满足这样严格的要求。一般情况下，土地面积数据比较容易获取，难点在于如何得到不同类型土地的市场单价数据。下面以韩国的土地估价为例进行介绍。

韩国的土地存量价值利用直接估价法计算得出：通过将不同地区和用途的土地面积与其相应的等值市价相乘即得出地区层面按土地用途分类的土地估价，加总可得全国土地存量总价值。韩国土地估价的数据资料如表1所示。

表1  韩国土地面积和价格数据来源

由于公开评估及公示价格的根本用途在于征税，因此不能充分反映市场价格。韩国将房地产实际交易价格报告系统中的房地产实际交易价格数据与公开评估及公示价格进行比较，得到公开评估价格与实际交易价格之间的转换率，从而将土地存量的公开评估及公示价格调整至等值市价。具体步骤如下：

①在地区层面上获得私有地块公开评估及公示价格的每平方米单价（UPNP），然后计算相同用途和地区的实际交易价格的每平方米单价（UATP）；

②得出市价转换比率MPCR=UATP/UPNP；

③假定同一地区同一用途的土地市价转换比率相同，计算韩国土地存量的总价值：

其中，i、j和Land分别表示土地类型、地区和面积（韩国按照用途将土地分为7类），倍数0.9用于矫正因交易土地样本较少可能引起的估价过高。

2.间接估价方法(Indirect Method)

如果无法获得建筑物或农作物占用土地价值的独立信息，则可考虑采用间接估价法估算土地价值。大多数间接估价方法的起点都是计算包括土地价值和其上建筑物价值的综合价值（也称“房地产价值”），然后选择适当的方法从综合价值中分离出土地价值。

（1）计算综合价值

计算综合价值的方法有评估法(appraisals)和数量价格相乘法（quantity times price）两种。具体选择哪种方法取决于数据来源，在理想情况下，这些数据应该基于市场交易数据。限于篇幅，这里主要介绍数量价格相乘法。

该方法通过利用房地产数量和价格信息计算土地和建筑物综合价值。大多数国家使用的方法是从销售额数据中获取住宅地产平均价值，从人口和住房普查数据中获得住宅数量，两者相乘得到住宅地产综合价值。此方法假设市场上出售的住宅对于未出售的住宅具有代表性，利用住宅市场上可观测到的交易价格替代同期未出售的住宅价格。因此要求交易数据具有广阔的地理覆盖面，必须包含城市和郊区，这一点对于房地产价格存在较大地区差异的国家尤为重要。下面以意大利的土地估价为例进行介绍。

意大利采用“数量价格相乘法”计算地区层面的住宅地产价值，公式如下：

其中，CV为住宅地产综合价值，N为住宅数量，S为住宅平均面积（平方米），P为住宅平均单价（每平方米价格）。住宅数量数据来自人口和住宅普查，对于非普查年份，利用普查年份数据和每年住宅新建、拆除、分割等数据（来自建筑与领土社会经济研究中心（CRESME））进行估算；住宅平均面积和单价数据由房地产市场观察研究所（OMI）税务局董事会提供。为了使单价数据更具有代表性，根据不同类型的住宅建筑物（简易住宅、豪宅、独立住宅等）对市场价格进行加权处理。

（2）计算土地价值

通过评估法或数量价格相乘法获得土地及其上建筑物的综合价值之后，可以采用剩余法(residual approach)、土地建筑物比率法（land-to-structure ratio approach）或特征价格法（hedonic approach）等间接估价方法得到土地价值。

①剩余法

剩余法是从土地和其上建筑物或构筑物的综合价值中减除折旧建筑物或构筑物的价值得到土地价值。剩余法公式如下：

    其中，LV_i是第i类建筑（住宅、非住宅建筑、其他构筑物等）下的土地价值，CV_i是此类不动产的综合价值（包含建筑物和土地），C_i是建筑物的估算价值（通常通过永续盘存法（PIM）计算得到）；将所有类型建筑物下的土地价值LV_i加总得到全国范围内所有建筑物或构筑物下土地价值。

理论上说，剩余法适用于所有建筑物或构筑物占用土地价值的计算，但是要计算交易活动不频繁的构筑物和个别类型的建筑物（例如工厂、商业中心）的综合价值存在一定难度。因此，剩余法最好用于住宅和经常在房地产市场中频繁交易的个别类型的非住宅建筑物占用土地。很多国家能够获得不动产的综合价值以及建筑物的折余价格，因此采用剩余法估算建筑物下土地价值。但是，使用剩余法时也要慎重。部分国家运用此法得出的土地存量为负值，并且当其上建筑物价值采用永续盘存法估算时，房地产的大多数持有损益都将分配给土地。下面以意大利的土地估价实例进行介绍。

意大利使用剩余法估算住宅用地价值，通过采用“数量价格相乘法”得到住宅地产综合价值（见“数量价格相乘法”中关于意大利的应用实例），并通过永续盘存法得到住宅建筑物的净存量。由于没有地区水平的永续盘存法估计值，因此将地区层面的住宅地产综合价值加总得到全国估计值，然后减去全国住宅建筑物的净存量，得到全国住宅用地价值。

②土地建筑物比率法

土地建筑物比率法(LSR）通过将建筑物的折旧价值乘以土地建筑物比率来间接计算土地价值。土地价值计算如下：

其中，土地建筑物比率通过计算样本地产的土地价值与其上建筑物价值的比率得到。

在大多数使用土地建筑物比率法估算土地价值的国家，住宅和其他建筑物和构筑物的估价都是基于永续盘存法，而土地建筑物比率则是通过样本地产来估算的。通过考察某一区域房地产样本的土地价值及其上建筑物价值，可以得到样本的土地建筑物比率。由于土地建筑物比率受房地产特征（如类型、位置、区域等）影响较大，因此，在越细化的水平上应用此公式，通过此方法得到的土地价值就越精确。

如果能够获得比房地产综合价值数据更可靠的土地建筑物比率的样本数据，建议采用土地建筑物比率法。土地建筑物比率法虽然能够避免土地价值为负值的问题，但是通过样本计算得到的土地建筑物比率的代表性会显著影响估算结果的可靠性。对于住宅来说，样本的代表性问题不大，因为很多国家都已经建立了获取当前住宅建设情况的调查框架。但是对于非住宅资产来说，比率的估算可能会遇到一些困难，最重要的一点是这类资产的市场流动性差。此时可以依靠专业评估师对不动产或土地给出合理公平的估价。像工程建筑，如桥梁、公路等的土地建筑物比率也许可以通过公共账户获得，下面以加拿大的土地估价为例进行介绍。

加拿大使用土地建筑物比率法对住宅用地和非住宅用地进行估价。住宅建筑物和非住宅建筑物的估价均采用永续盘存法。

住宅用地的土地建筑物比率从加拿大新建住宅（按住宅类型划分——独户或多户）数据计算得到，其中用到三个关键变量：建筑许可证价值（BPV），指住宅建筑物价值；吸纳价值（APV），指住宅房地产的出售价值，包括建筑许可证价值，建筑许可备案后对住宅进行的任何升级改造的价值，以及建筑物连带的熟地的市场价值；竣工并售出单元的地址。然后，采用如下公式计算土地建筑物比率：土地建筑物比率=(APV-BPV)/BPV。最后，根据住宅单元地址将其划入城镇中心或大城市郊区（绝大多数新建住宅归入此类）。城镇核心区的土地建筑物比率要高一些，需求对其进行调整，以将该等区域老旧建筑物的高折旧率纳入考虑。将调查得到的土地建筑物比率按照某种加权规则得到整个经济体独户住宅和多户住宅的土地建筑物比率，再分别与独户住宅和多户住宅的建筑物存量相乘，即得到独户住宅用地和多户住宅用地价值，然后加总为整个经济体内住宅用地价值。

非住宅用地包括企业（法人和非法人）、为住户服务的非盈利机构和政府所有的商业用地。相比住宅用地，非住宅用地的数据可获得性较差。因此，现行方法是根据一项历时已久的房地产调查数据获得的历史土地建筑物比率为依据。

③特征价格法

目前，特征价格法尚未实际用于国家层面，而且尚未用于非住宅建筑物占用土地的估算。特征价格法以房地产属性为自变量，采用多元回归模型对土地价值进行估算。自变量包括房地产单位面积价格（土地和建筑物综合价值）、建筑物面积以及土地面积等。回归模型的形式并不唯一，自变量可根据实际数据可得情况和需要的模型精度确定。特征回归模型会分别得出给定时间段内每平方米土地及其上每平方米建筑物的代表价格。用每平方米土地的代表价格乘以待测算区域内土地的总面积即得出该区域土地价值。由于技术层面的原因，该方法并没有被广泛采用。下面以丹麦的土地估价实例进行介绍。

丹麦统计局尚未实际采用特征价格法，但计划在未来针对某些特定时期和特定建筑类型对特征价格法进行测试。由于丹麦在使用剩余法对土地进行估价时某些年份出现了负值，因此考虑使用特征价格法替代剩余法来计算这些年份的土地价值。如果测试成功，特征价格法的结果可用作官方发布数据。

丹麦统计局的计划是针对2个不同时期对特征价格法进行测试，一个是采用剩余法得出可靠数据的时期（2010年-2011年），另一个是得出问题数据的时期（1995年-1996年）。由于自有住宅的交易最为普遍，特征价格法的应用仅限于这一类型的建筑物，统计局可以获得该方法需要的土地面积、建筑物面积、交易价格、建筑物使用年限等信息。

（二）世界银行(2006)对城镇土地和耕地、牧场等的估价方法

世界银行在2006年、2011年先后发表了关于全球国民财富的报告，对120个国家的财富进行了估算，其中包括城镇土地和耕地、牧场等自然资源。概括来说，世界银行对城镇土地的估价采用的方法类似“土地建筑物比率法”；对耕地、牧场和保护区域等土地估价采用的是“净现值法”。具体估价方法如下：

1.城镇土地（Urban Land）估价

一般来说，一个国家可以通过永续盘存法测算得到包括机器设备和建筑物的实物资产存量的价值。世界银行（2006）采用Kunteetal.(1998)的方法，将城镇土地资产价值视为实物资产价值的某一特定比率（0.24）[1]。一般情况下，各个国家的这一比率有所差异，但由于各个国家的详细比率信息不可得，故将所有国家的这一比率均视为0.24，对城镇土地价值进行估算。

2.耕地、牧场、保护区域土地估价

世界银行对耕地、牧场和保护区域土地估价的基本思路为净现值法，即将资源的现时价值理解为未来一定时期从该资源中获取的净产出（即总收益扣除成本费用，亦即资源租金）的折现值之和，这也是经济学理论中对某种资源经济价值的较为普遍的理解或定义。

耕地收益为农作物市场价格扣除生产成本。依据全球种植面积、产量和收益的重要性，选取9种代表性农作物：玉米、稻谷、小麦、香蕉、葡萄、苹果、桔子、大豆和咖啡。种植各种作物的土地租金率（土地经济收入占产出的百分比）根据相关研究文献确定：玉米30％、稻谷51％、小麦34％、香蕉42％、葡萄31％、苹果36％、桔子36％、大豆27％、咖啡8％。根茎类作物、豆类作物和其他农作物是除上述9种作物之外的其他农作物，可作为第10种代表性作物，其土地租金率为3种主要谷类作物土地租金率按照种植面积加权平均的80％。从而，一个国家总体的土地租金率可以按照种植面积通过将各类农作物租金率加权平均得到。假设2000年－2020年间，农作物种植面积不变，发达国家和发展中国家农作物产量分别按照0.97％和1.94％的速度增长。2020年后产量维持不变。折现率取4％。

在牧场估价过程中，牧场的租金率为45％，产值根据牧场的牛肉、羊肉、牛奶和羊毛等产出的国际价格确定。假设2000年－2020年间，牧场面积不变，发达国家和发展中国家牧场产出分别按照0.89％和2.95％的速度增长。2020年后产量维持不变。折现率为4％，折现年限为25年。

保护区域能够为旅游业带来经济收益。保护区域的价值定义为将其改造为耕地或牧场的机会成本。因此，保护区域每公顷的价值定义为耕地和牧场每公顷收益的较小值。折现率为4％，折现年限超过25年。[2]

（三）联合国(2014)对农业用地的估价方法

联合国对各个国家的农业用地(包括耕地和牧场)价值进行了估算。根据估算结果，2010年我国农业用地价值为37933.72亿美元（2005年可比价）。

1.耕地价值估算

估算思路是先采用净现值法（NPV）估算单位面积耕地平均价值，然后与耕地面积相乘，得到一个国家耕地总价值。具体步骤如下：通过选取159种农作物得到单位面积耕地的年平均租金价值，然后将年平均租金价值折现为当年价值，折现率取5％，折现期为无穷。将折现得到的单位面积耕地平均价值与耕地面积相乘，得到一个国家耕地总价值。

2.牧场价值估算

牧场价值估算方法与耕地价值估算方法类似，先通过净现值法估算得到单位面积牧场价值，然后与牧场面积相乘得到牧场总价值。牧场租金率设定为与耕地平均租金率一样。

三、我国实施土地估价的建议

通过研究国际组织关于土地估价的指导方法和总结各国土地估价的实践经验，针对我国土地估价的实施提出以下几点建议，并针对不同土地利用类型提出推荐估价方法。

1.土地估价是一项庞大的系统性工作，开展土地估价应从易到难。我国国土面积广阔，土地类型复杂多样，实施土地估价非常复杂。目前，我国土地估价尚处于起步探索阶段，建议遵循从易到难、循序渐进的原则开展实施。对于数据基础相对完善、估价方法比较成熟、对国民财富影响较大的土地类型，可优先对其价值进行评估；对于数据缺失的土地类型，可考虑开展补充调查以获取数据，然后进行估算。

2.土地估价尽量在较低级别的区域层面进行，然后加总得到全国数据。我国各地区经济发展水平参差不齐，同种土地用途地区间的价格差别较大，为保证估算数据的准确性，建议在数据可得前提下，首先在较低级别的区域层面对土地价值分类型进行估算，然后逐级加总至国家层面。

3.土地估价方法的选择要充分考虑现有数据基础和具体国情。为满足国际可比，土地估价方法要在国际推荐框架下制定，但也要充分考虑具体实施的可操作性。估价方法的选择很大程度上受制于数据基础。如果能够获得较为准确的土地市场价格和相应土地面积的，利用直接估价法进行估算；如果无法获得土地交易价格，则采取间接估价法进行估算。例如，建筑物下土地价值可以采用剩余法或者土地建筑物比率法进行估算，耕作、栽培、养殖用地等能产生经济收益的土地可以采用净现值法进行估算（见表2）。

表2  我国分土地利用类型的估价方法推荐

参考文献：

〔1〕胡存智主编.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社, 2011.

〔2〕李扬等.中国国家资产负债表2013—理论、方法与风险评估[M].北京:中国社会科学出版社, 2013.

〔3〕卢新海,黄善林.土地估价[M].上海:复旦大学出版社, 2013.

〔4〕马骏,张晓蓉,李志国等.中国国家资产负债表研究[M].北京:社会科学文献出版社, 2012.

〔5〕A. Kunte , K. Hamilton, J. Dixon, and M. Clemens. Estimating National Wealth: Methodology and Results[R]. Environment Department Papers, 57,World Bank. Washington, DC. 1998.

〔6〕 Eurostat-OECD. Eurostat-OECD compilation guide on land estimation[M]. 2015.

〔7〕 United Nations. System of National Accounts 2008[S].

〔8〕 United Nations. System of Environmental-Economic Accounting 2012 Central Framework[S].

〔9〕UNU-IHDP AND UNEP. Inclusive Wealth Report 2014: Measuring Progress toward Sustainability[R]. Cambridge: Cambridge University Press. 2014.

〔10〕World Bank. Where is the Wealth of Nations? Measuring Capital for the 21^st Century[R]. Washington D.C.2006.

〔11〕World Bank. The Changing Wealth of Nations: Measuring Sustainable Development in the New Millennium[R]. Washington D.C.2011.