骆祖春江苏省社会科学院；赵奉军/杭州师范大学

 

内容提要：通过归纳十年来房地产税制改革理论存在的种种问题，发现香港现行房地产财税体制完全能够解答内地现实存在的问题。本文基于中国香港的房地产财税体制，探讨了中国内地房地产财税体制改革的愿景，认为现行房地产税的提法不利于推进住宅保有税改革，改良房产税和新征土地使用年费，可能是完善内地房地产财税体制改革的重要内容，并相应提出了自己观点。

关键词：房地产税  香港  土地批租制  土地年租制

 

从2003年起至今，中国房地产税收改革的思路经历了“房产税—物业税—房产税（上海重庆的改革试点）—房地产税”的变迁。与其它税种改革相比较，中国房地产税制改革的思路显得摇摆不定。究竟是理论上无解，还是现实困难太大？其实答案可能很简单。因为今天内地所遇到的困惑，香港当年都曾经历过，今天香港较为完善的房地产财税制度很可能就是未来内地制度建设学习借鉴的主要范本。为了保持论述前后一致，本文中房产税、物业税及房地产税的核心含义均指居民住房保有税。

一、中国房地产财税体制改革的困惑及现实迫切性

1998年中国住房制度改革终止了计划经济模式下的福利分房制度，此后房地产市场进入了高速发展时期。由于绝大多数的城市居民都从房改中得到了属于自己的住房，全社会很快就达成共识，国家必须在法律上明确保护居民住房产权。但如果想政府保护自己的住房产权，居民就必须向政府支付产权保护费。在这种情况下，征收居民住房房产税的呼声应运而生，而且被越来越多的民众所理解和接受。

（一）近十年来房地产税制理论上的困惑

1.国有土地使用权不能适用财产税

在中国现行的法律制度下，购房人拥有所购住房的永久产权，但房子依附的土地属国家所有，购房人只享有若干年的土地使用权。所以，与土地私有制国家相比较，中国居民个人购买的商品房产权不完整。项怀诚（2013）认为房产税开征的前提是要立法解决房地产产权不完整问题，否则征税得不到全社会的认可。由于项本人是前国家财政部长，由此可见，国有土地使用权不能适用房产税的论断在国内很有影响。理论上，Hong Yu-Hung（2005）就指出中国政府出让一定期限的国有土地使用权给承租人，承租人事实上享有了除所有权以外的用益物权（包括使用权、发展权、收益权和转让权），只要土地出让合同对相关权益表述明确，可以视同为拥有了“完全”产权。2007年《物权法》的颁布实施，从法理上扫除了开征房产税的障碍。徐滇庆（2013）也认为中国城市中的商品房可以自由买卖，业主不仅拥有使用权，也在实质上拥有产权。在实践上，香港的所有土地属于国有，居民、企业只拥有房地产物业所占土地的使用权，而不是完整的土地所有权，但香港一样针对房地产物业开征一般差饷（相当于国际上通行的房产税），和土地私有化国家征收财产税的行为无异。此外，以色列也对国有土地上的房地产征收财产税。

2.在征收土地出让收入的情况下开征房产税属于重复征税

这个论断的错误在于混淆了土地出让收入和房产税的概念。国有土地出让收入一般发生在土地批租环节，在公开的土地市场上，土地使用者通过“招拍挂”或协议取得国有土地使用权，作为交易对价，必须向土地所有者——国家支付土地出让收入，即土地出让期内的加总地租收入的现值。国有土地使用权交易通常一次性或在很短时间内完成。但与土地出让收入不同，房产税对应的是政府所需要收取的房屋产权保护费和与房屋相关的公共资源使用费。以居民住房为例，购房是一次性发生的，在随后漫长的岁月中，房屋所在地的政府每年都对业主提供警察、消防等产权保护，以及环境卫生、交通、道路等各种必要的服务。房地产业主享受了政府的上述产权保护及公共服务，自然需要支付费用，这个费用就是“房产税”。

3.用土地年租制取代土地批租制降房价

在土地国有制度下，政府获取地租有两种方式：一是土地批租制度下一次性收取若干年出让期内的土地出让收入，二是土地年租制下按年收取土地出让期内的土地租金，两者均为地租性收入。在预期年利率不变的情况下，以上两项收入的现值是等价的。在2005年左右，国内兴起用土地年租制代替土地批租制的设想，认为如此以来房价中不再含有巨额的一次性土地出让收入，由此可以减轻开发商的资金压力，藉此降低中小资本进入房地产市场的门槛，随着生产者主体增多，必然提高房地产市场的竞争程度，最终导致房地产价格下降，让老百姓买得起房。居民持有住房后，由于每年必须向政府缴纳房地产物业的土地年租金，有利于压缩、调控房地产的空置率，提高房地产资源的利用效率。康宇雄（Hong Yu-Hung）和黄国平（2005）利用投入—产出模型做了具体测算，得出肯定的结论。但在市场经济条件下，房价的形成主要是由供需双方共同作用的结果，而非仅靠用土地年租制取代土地批租制降房价。作为城市经营主体的地方政府，迫切需要巨额的城市建设资金，而土地批租制度为其提供了现实渠道，由于地方政府无法摆脱对土地出让收入的依赖，以年租代替批租的想法很快就偃旗息鼓了。

4.一税两主体（土地、房产）的矛盾

针对十八届三中全会《决定》提出的“房地产税”，许善达（2014）认为它与上海和重庆试点的房产税最大的区别在于，房地产税作为财产税的征税对象包括土地和房产。而我国房地产的财产主体分别属于国家与个人，也就是说“一个财产税税种，两个财产主体”。国家最新设想的房地产税将会使开征居民住房保有税复杂化，由于它是一个全新的税种，在依法治国架构下，它的开征必须以全国人大通过的“房地产税法”为依据。一部影响面如此广泛的法律的诞生需要很长时间，但全面深化改革关键时点要求留给它的时间非常有限，同时还涉及当前城镇土地使用税、房产税废止合并问题。十多年改革的徘徊不进，过多地纠缠于房和地，而不是房、地分开，也说明了这个问题的复杂性。

5.土地出让到期后的土地税费处置问题不得而知

个人所购城镇住宅70年土地使用权到期后，政府如何对待处置房屋依附的土地使用权成为社会广泛关注的热点问题。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但该规定没有明确以下三个方面的问题：一是自动续期的期限为多长、可以续期几次?二是自动续期是无偿的还是有偿续的？如是有偿续期，适用的税费种类及标准又是什么?三是何种情况下国家可以收回土地使用权?若收回，有无补偿，主要依据又是什么?时至今日，国家没有对以上三个问题做出明确解释。

6.征收房产税的目的不清

征收房产税有多重目标，但在中国既定制度环境下，征收房地产税的目的优先顺序怎样排列？许多文章都谈及为什么要征收房产税，从起初的调房价、局部取代地方政府土地财政、调控房屋空置率、再到调控居民收入，说法不一，各有各的道理。总体而言，国内严谨的研究还没有支持征收房产税能够调控房价的论断。根据中国目前的国情，徐滇庆（2013）确定如下优先次序：第一，促进社会公平，缩小贫富差距；第二，限制住房空置，改善资源配置效率；第三，在不增加居民税收负担的前提下，促进地方政府改善服务；第四，有利于改善中央和地方政府的分税状况，缓解地方政府在批租土地过程中的短期行为。

（二）理论上不清，导致行动上的怪异

十几年来，房产税始终是一个“只听传闻、没有行动”的热门话题。2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的房产税，相应取消有关收费。”2006年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》进一步明确 “改革房地产税收制度，稳步推进物业税并相应取消有关收费”。此后至2009年，国家及相关部委都坚持了物业税的说法。2010年5月，国务院转发国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》提出要“逐步推进房产税改革”。如果国家发改委说的房产税就是国家2006年所说的物业税，显然，它把征税的范围明确地缩小到了房产身上，说法上更精准。

2006年开始，国家税务总局为了配合房产税改革，选择北京、辽宁、深圳、江苏、宁夏、重庆6个省市区为试点，2007年又增加了安徽、河南、福建和天津4个，对该试点地区房产税征收进行“空转”试点。[①]但试点方案的指导方针、税基、税率、征收办法等具体细则对全社会保密。其实，是否将试点内容、空转的结果公布于众并没有太大的意义，如果连征收房产税当中的一些重要的理论问题都没有弄清楚，盲目摸索必然将一无所获。[②]

在上述试点地区毫无动静情况下，反倒是从未列入“试点”的上海在2010年5月底对外宣称，上海将作为试点开征住房保有税。2011年1月底，上海和重庆分别公布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，终于揭下了神秘的“面纱”，房产税改革进入实质操作阶段。[③]但几年实践表明，试点没有取得应有的效果。2013年，《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，明显是对重庆、上海房产税试点模式的否定。2014年3月，全国人大常委会法工委副主任阚珂透露，房地产税法草案正由全国人大常委会有关工作机构会同国务院有关部门研究起草，条件成熟时会依法提请审议。

（三）改革时间与现实紧迫性

从上述房地产税收改革的思路来看，有关房地产税的讨论已经十多年了，但好像还在原地踏步。因为任务艰巨而无所作为，不是一个可取的态度。对于房产税研究中出现的种种怪现象，即使不追究责任，也应当吸取教训。事实上，从全局改革的时间表来看，房地产税改革面临着时间与现实上的紧迫性

1.改革的紧迫性

2014年中，中央出台了《深化财税体制改革总体方案》的决策部署，计划到2016年基本完成改革的重点工作和任务，2020年基本建立现代财政制度。从改革时间安排上来看，留给房地产税改革的时间不多了。

2.现实迫切性

1987年9月、12月，深圳在全国首次相继以协议方式、拍卖方式有偿出让国有土地使用权，拉开中国国有土地使用权制度改革的序幕。此后，国有土地使用权有偿转让制度迅速在全国推开。如果上述土地合同多为40年期的工商业用地合同的话，那也就意味着从2027年开始，陆续会有大批用地合同到期，到期的土地合同是否续期、如何续期？政府是否再次获取土地出让收入，还是改为征收土地使用年费，对于居民住房又应该如何对待。总之，改革的现实压力将至，拖延的时间不多了。

二、香港房地产财税制度组成及主要内容

香港是全球以（国有）土地出让收入作为筹集城市基础设施建设资金主要来源的先驱与成功典范。风靡中国内地近20年“城市经营”及其筹集建设资金的国有土地使用权出让制度，其最初的源头是学习、借鉴了香港的经验。经过一百多年的发展，尤其是近30年的不断完善，香港形成了较为完善的房地产财税制度。该制度主要由三个部分构成：一是土地批租制度下的国有土地使用权出让收入；二是土地年租制度下的地租与地税；三是以房产物业为征税对象的一般差饷与酒店房租税（2009/2010财年停征）。其中，前两者的收入来源本质相同，均属于土地资产收益，它大部分属于特区政府的基本工程储备基金核算内容；而一般差饷与酒店房租税属于政府的税收收入，纳入政府公共（一般）预算收入核算。上述分类内容详见图1。按香港的现行的预算管理制度规定，基本工程储备基金和政府一般预算收入之间可以进行资金调剂、互动。

香港土地财税制度的最大特色在于土地批租制度、年租制度与房产税并存，实现批租与年租在空间上的继起连接、地租与税收泾渭分明，实现对国有土地利用全方位的租税覆盖，较好地发挥了土地资源筹集财政收入功能，实现土地增值的“溢价归公”。香港不同类型的土地合同，均为土地批租、年租（地租或地税）所覆盖，不存在相互交叉，重复课征地租的问题。香港的土地年租制下的地租与地税，从理论与实践上回答了该如何对待可续期土地合同在首个出让期结束以后各期合同的租费负担情况。

（一）土地批租制度下的土地出让收入——适用于首期可续期合同与不可续期合同

根据香港的土地批租管理制度，香港的土地使用权出让合同（契约）分为可续期合同与不可续期合同两种，商品住宅用地大多属于可续期合同，而很多工商业用地属于不可续期合同。香港的土地出让收入绝大部分来自首期可续期合同与不可续期合同，以及经政府批准的基于原不可续期土地合同的新合同[④]。依据业主取得土地使用权合同方式的不同，香港特区政府将土地使用权出让收入取得的方式归纳为土地公开拍卖及招标出让收入、私人协约方式批地收入、修订现行土地契约收入、换地及续订土地契约收入以及就短期豁免书而收到的费用等四种（明细），纳入基本工程储备基金（Capital Works Reserve Fund）中有“土地收入”（land revenues）项中核算。各个明细具体核算的内容详见骆祖春（2014）的论述。土地批租制度下的土地出让收入反映的是政府与承租人之间一定期限的土地使用权的（一次性）买卖关系。

在香港国有土地使用权出让收入俗称“地价”。在经典的地租与地价理论来看，土地的价格是土地所有权年租除以年化利率的比值，把国有土地使用权出让收入称为“地价”是不正确的，因为后者本质是政府出让若干年限的国有土地使用权获取的对价收益，交易的基础是土地使用权的出让。香港的国有土地使用权出让收入在性质上与内地国有土地出让收入完全一样。称之为“地价”，主要基于在批租期限内，业主对房地产物业所依附的土地享有用益物权（包括土地占有、使用、收益的排他性权利），用益物权的范畴要远大于土地的使用权范畴，在批租期限内，前者和土地所有权基本无异，因此，称之为“地价”更符合商品市场买卖的习惯。香港的“地价”分为完全市场价格，下调价格和名义价格三种，后两种为优惠地价。政府以下调地价或名义地价批地的适用对象范围仅包括非盈利性组织、香港房屋署（负责向香港低收入人群提供公屋）和政策支持的特殊行业；其他工商业用地和住宅用地一律按完全市场价格批地。

（二）土地年租制度下的地租和地税收入——适用于可续期土地合同

土地年租制适用的对象是可续期土地合同的首个出让期以后的各期，如果同期还发生了修订土地合同的情况，则需另外缴纳相应的土地出让收入（具体情况如图2）。征收土地年租金的目的，是体现香港政府拥有土地所有权，表明政府与承租人之间“房东—房客”关系。基于香港土地批租的复杂历史情况[⑤]，土地年租又分为“名义年租”和“实际年租”，分别称之为地税（land rent）和地租（annual rent）。香港政府征收地租或地税依据的是可续期土地合同，与土地是否使用或空置无关。地租和地税适用对象及征收机构不同，具有互补性，凡征收地租的物业，就不再征收地税；反之亦然。

1.地税

地税适用于在1985年5月27日以前香港岛和九龙地区的获批土地契约，或土地业主为新界原有乡村原居村民或符合资格的祖或堂，更为详尽内容可参阅香港律政司网站相关法令内容[⑥]。香港地政总署负责地税的征收。地税的征收标准是续期当日该宗（土地）物业差饷租值的3%，且地税在一个续期内（如50年）保持不变，直到政府收回该宗土地使用权为止。应课差饷租值详见下文一般差饷部分内容。

2.地租

地租适用于新界和新九龙的物业，还适用于香港岛和九龙地区1985年5月27日及以后获批或获续期土地契约的物业。差饷物业估价署具体负责地租征收。2013年度地租的征收标准是该宗（土地）物业应课差饷租值的3%。与地税标准长时间保持不变不同，特区政府有权每年核定地租标准，既可以是重新评估（土地）物业应课差饷租值，也可以是调整年度征收比率，或两者同时调整。香港《地租(评估及征收)条例》[第515章]，规定如何就某些年期超越1997年6月28日的地契评估和征收地租。2014-2015财年，香港地租登记册载有187 万个估价项目，应课差饷租值总额为3270亿元。地租从1984年开始实施，它是香港政府引入一项新的、标准可变的土地年租金制度，它弥补地税长期年值不变的不足，丰富了土地年租制度的内容，是对香港土地批租制度的有力补充。

(三)房产物业税收

在香港与土地相关的税种有两个，分别为一般差饷（general rates）和酒店房租税 (hotel accommodation tax)。

1.一般差饷

一般差饷适用香港所有类别的房产物业，包括私人及公营房屋，反映政府与业主之间政府提供公共服务与居民纳税的关系，其所得的收入纳入香港政府公共预算收入管理。受英国税法体系的影响，一般差饷的运作原理与英国住宅税（council tax，其前身就叫rates）相似，直接体现政府筹集财政收入的目的。房产物业应纳一般差饷额度由物业的应课差饷租值乘以税率得出。应课差饷租值则是假设该房产物业在指定的时期内（现行是一年）空置出租可取得的合理市场租金收入，有关租值评估规定详情可见《差饷条例》[第116章]的规定。[⑦]政府对房产物业征收一般差饷依据是政府给业主提供了公共服务，它与房产物业是否真实出租和差饷缴纳人的收入状况无关。鉴于香港房产物业差饷估值长期不变，造成估值与房地产市场价值出入过大，造成政府税收收入流失。1998年11月，政府公布新差饷估价由1999年4月1日起生效，此后每年须重估差饷一次。香港差饷物业估价署（下称“估价署”）负责一般差饷的估价与征收。以2013年10月1日的物业市值租金为标准，估价署评估完成了2014-2015年度全面重估差饷工作，估价项目达到242万个，应课差饷租值总额为5640亿元。新估价标准自2014 年4月1日起生效。

2.酒店房租税

香港的酒店房租税是针对出租不动产的收入所得课征一种间接税，税基为实际租金收入，税率为标准所得税率。但从2009/2010财年开始，香港政府停止征收该税种。

三、香港经验的有益启示

启示之一：实行房和地分开办法制定财税制度

理论上讲，并不是非要把房产和土地捆绑在一起征收税收或收费不可。纵观全球，土地资源比较丰富的国家倾向于将房产和土地结合在一起征收房地产税或者收费，而土地资源紧张的国家（地区）往往将房产和土地分开处理。香港将房和地分开的作法，简化了问题，土地、房产物业双轨管理，图2上标识土地批租、年租、一般差饷的适用对象与时间范围，一目了然，便于居民理解与接受。与内地相比较，除了土地批租制度外，香港房地产财税制度还实行土地年租和一般差饷，后两者有效地避免因为公共投资引起土地房产增值而不能实现“溢价归公”的问题，土地年租实现对续期土地合同的覆盖，而一般差饷则实现对所有房产物业的覆盖，由此形成完整的土地和房产物业的税费全覆盖，同时避免了重复征税（收费）的嫌疑。在中国内地，地少人多是较长时间内不可改变的事实，土地所有权改革尚在讨论之中，我们没有必要等到这些问题都解决之后再讨论房地产税制改革，借鉴香港房地产财税制度的经验，今后内地还是将房产物业税收和地租（批租和年租）分开处理更好。

启示之二：土地 “年租制”和“批租制”并存

在土地使用权出让制度中，历来有“批租制” 和“年租制”的区别，是批发与零售的关系；前者一次性获得“大钱”，有利于保证政府开展重大基础设施建设，但没有可持续，造成政府届别支出与收益不匹配；后者取得的“小钱”，但细水长流，有利于稳定财政收入与预期。从本质而言，两者对应的收入本质均为地租收益。香港同时实行“年租制”和“批租制”， 批租制度下的国有土地出让收入是香港基础设施建设的主要资金来源，土地年租使得政府能够及时地获取土地市场增值的收益（surplus land value），稳定政府收入预期，平滑土地资产收益在时间上的分布，它的作用是长效的。从两项制度在香港运作的情况来看，两者之间不是替代关系，而是互补的关系，但自1970年以来土地出让收入居于绝对主导地位，地租收入处于从属补充地位。根据城市化的发展规律，未来20年内地仍处于城市化快速发展阶段，地方政府在基础设施建设方面仍需大量的投入，国有土地使用权出让收入仍将发挥筹集资金主力军作用。土地年租制在当前内地没有实施的环境，因为在实行土地批租制度的同时，再引入土地年租制度，将加剧“与民争利”局面，导致民众不满，可能在政治上会有很大的风险，香港在这方面有深刻的经验教训。但随着居民房产物业的土地使用权到期日渐临近，开征土地年租社会条件就会越发成熟。因为《物权法》没有规定居民住宅涉及的土地使用权50、70年到期后的自动续期是否收费，从地方政府财政收入压力来看，收费是大概率事件。如果对续期土地使用权仍适用土地批租制的话，由于一次性收取地租数额巨大，所面临的社会压力巨大可能导致该制度失效。但改行收取土地年租恰逢其时，一是新制度的实施不存在理论上的问题，二是由于按年征收，数额不大，居民有承受能力。

启示之三：房地产价值评估与租、税征收机构分工合作

当前香港特区的土地财税制度的执行是由地政总署和估价署两机构协作完成的。地政总署负责香港特区内的所有土地事宜，具体负责土地批租制度的执行，所获得的土地出让收入进入特区政府的基本工程储备基金；它还负责地税的征收。从1990年开始，估价署负责对全港所有房产物业进行差饷估价，并以此征收房产物业的一般差饷，与此同时它还负责地租征收，也就是说它集物业估价、收税、收地租三项职能于一身。在香港的政府组织架构中，估价署与地政总署、税务局为平行的行政机构。而中国内地没有类似估价署机构，如果开征收房产税或房地产税将涉及到房产物业估价，是借助社会的力量来完成大批量的估价任务，还是由政府新设立估价署类似机构来完成，这是一个抉择，取舍的标准不外乎是提升效率与维护社会公正。

四、中国房地产财税体制改革使命及可能性

房地产财税体制改革为什么会如此困难？因为它涉及政府与全国人民的利益再调整。“必须在总结改革经验和学习其他国家长处的基础上，系统地进行改革总体方案顶层设计，提出路线图和时间表，同时还要像过去那样来鼓励基层大胆地探索、大胆地创新，把顶层的设计和实践的探索紧密地结合起来”。[⑧]如果就事论事或者仅仅在局部修修补补，很难从根本上建立现代社会的房地产财税体制。

（一）内地房地产财税体制的改革愿景

比照香港模式，内地房地产财税体制的改革目标是：改良房产税——沿袭香港一般差饷的思路，对居民房产及物业征收；开征土地使用年费——中国的《物权法》规定居民住宅的国有土地使用权到期后可以自动续期，这说明居民房产物业所依附的土地合同相当于香港的可续期合同。按照香港的模式，土地的使用权人无需再支付新一轮租期的土地出让收入，但非常可能要缴纳年度地租，无论在法理还是现实实践，在香港都被证明是可行的。针对可续期土地合同第二期及以后情形，每年征收，考虑到1998年房改房的特殊性，在其土地的第一个使用期（如70年）内免征，70年试用期满与土地使用权到期的普通商品房一起征收土地使用年租。

（二）现在最大的问题是房地产税的提法值得推敲

十八届三中全会《决定》中说的房地产税，概念太大，涉及一税两主体的问题，会使问题复杂化。国有土地用益物权是否可视为完全产权问题，至今仍无决定性的定论，更何况再加上房产及物业。此外，诚如前文所述，房地产税在立法方面面临巨大的困难，改革留给它的时间过于紧张。而如果沿用上海、重庆思路，在房产税的框架下推进改革，在立法程序方面会少一些周折。为了避免麻烦，借鉴香港实行的土地与房产物业分开，分别适用一般差饷和土地年租办法，它们在法理上没有问题，在实践上也具有可行性。

（三）房产税和土地使用年费在近中期无法成为地方的主体收入

按照中央改革的意图，作为新一轮税制改革的突破口和改革主线，计划在近期完成“营改增”改革，在稳定中央与地方财政关系后，再推进增值税全面向消费型转型，会将不动产纳入增值税抵扣范围，据测算这项工作预计减税9000亿元左右。[⑨]这一改革将成为税制整体改革的一个契机，因为改革后直接造成间接税占比下降，为增加直接税的占比创造了条件。在经过较长时间准备之后，新的房地产财税体制推行恰逢其时，当然这里有个改革影响具体测度问题。由于房地产税收改革的复杂与艰巨性，它无法适应近中期改革的需要，至多处于扩大房地产税试点范围阶段，此时落实房产税与土地使用年费制度安排，不再是“与民争利”，而是各得其所。“营改增”改革后造成地方财力的空缺，传言中央有意将消费税扩容后转为地方税，此外加快资源税改革，推动环境保护费改税也是现实可行的制度选择。

（四）房地产市场估值问题

经过改革开放30多年的发展，我国基本形成了可与国际接轨的房地产估价体系。但将现有的房产评估数据系统改造为适合房产税计税数据系统是个现实难题。由于中国东、中、西部地区的房地产交易市场发育程度不一，东部地区核心城镇房地产市场成熟、价格发现容易、交易数据较为齐全，建立适应房产税要求的计税系统相对容易，而中西部地区的难度可能会很大。此外，农村地区房产物业也应适用房产税，因为与城镇地区房产物业一样，它们得到了城乡基本一体的公共服务。但农村地区房产物业估价是一大难题，因为农村地区房地产市场基本不存在。解决这个问题，有两个解决的办法，一是借鉴英国住宅税（council tax）基准税级的办法，它适宜大批量处理房产估值，二是用公告房价的办法，给予居民房价一个折扣，然后可以进行大批量的处理。

（五）引入土地年租制度可能引发的问题

对于已经到期的可续期土地合同，如居民住宅用地和其它符合条件的工商业用地，如何征收？从香港的经验来看，对上述土地征收土地年租，但它的总体规模可能与国有土地出让收入相比很小。很多沿海土地批租空间较小的地方，希望通过征收土地使用年费部分代替土地出让收入的想法可能会落空。

如果内地实行土地年租的话，它适用范围仅限制在国有土地范围，对广大农村地区集体所有土地不适用，由此会产生城乡新的“二元”体制的问题，这个问题可能会在城乡结合部地区、以及集体建设用地“同权同价”流转以后凸显出来，关于这个问题留待以后研究。

 

参考文献：

〔1〕Hong, Yu-Hung， Taxing Publicly Owned Land in China: A Paradox?， Land Lines: January 2005, Volume 17, Number 1.

〔2〕徐滇庆.房产/税[M].机械工业出版社，2013年.

〔3〕康宇雄（Hong Yu-Hung），黄国平.向非私有土地征收房地产税是否矛盾[J].财贸经济2005年第7期.

〔4〕骆祖春.中国土地财政问题研究[M].经济科学出版社，2012年.

〔5〕郭雨松.香港土地制度和土地出让金管理及其借鉴[J].地方财政研究2012年第5期.

〔6〕骆祖春.香港土地财政治理及其对内地的启示[J].学术研究，2014年第3期.

〔7〕骆祖春.英国住宅税的分级计量法及对我国的借鉴意义[J].涉外税务，2008年第1 期.

〔8〕金彧.原国税总局副局长 重庆上海房产税已失败[N].新京报，2014年3月18日.