葫芦岛市财政局

内容提要：房地产业是葫芦岛市国民经济的重要产业之一，在全市经济、社会生活中发挥着重要的作用。本文对葫芦岛市房地产业发展现状及存在问题进行了深入的调查，并提出促进葫芦岛市房地产业健康发展的政策建议。

关键词：房地产业  作用  问题  思考建议

随着住房体制改革和城市化进程的加快及物价的不断上涨，房地产日益成为人们关注的热点问题。房价居高不下，连年攀升，中低收入人群购买力下降，只能望房兴叹，而这些均源于房地产业发展中存在体制性和结构性等问题。因此，通过政策调整促进房地产业健康发展，对于稳定经济、保障民生非常必要。

一、房地产业健康发展对葫芦岛经济的重要作用

房地产生产与再生产过程中联系着一大批相关产业。一是具有很强的前向关联作用，主要表现为房地产促进了建筑、装饰、厨卫设备、金融、商业、服务业等产业的发展；二是具有很强的后向关联作用，主要体现在房地产开发将会加大对钢材、水泥、木材、玻璃、化工和建筑机械等产品的需求，从而带动这些产业发展；三是具有很强的侧向关联作用，主要是房地产业发展对社会的影响，如人们居住环境的改善，购物、旅游条件的改善，提高了整个社会的文明水准和人们的现代意识等。据统计，房地产业产值每增加10%，就能使相关产业产值增加1.5%—2%。因此，各地都比较重视房地产业的发展。从葫芦岛市情况来看，除了带动相关产业发展外，房地产业的积极作用还突出表现在以下几个方面：

1.房地产业对GDP的增长保持较高的贡献率。房地产业作为宏观经济的重要部门，其健康发展有利于促进经济的可持续增长。近十几年，我国国内生产总值每年增加8—11个百分点，其中由房地产业拉动的约占2个百分点。根据葫芦岛市统计局公布的数据，2010年房地产业增加值占全市国内生产总值的比重为4%，在国民经济增长中起到重要作用。

2.房地产拉动就业增长。据世界银行研究，房地产开发建设每增加1名职工可带动相关产业增加2名职工。与房地产业相关联的产业部门约50个，以房地产业带动50个相关产业计算，房地产开发建设每增加1名职工共可增加100个就业岗位。随着房地产业的快速发展，房地产开发、房地产中介和房地产物业等机构的不断增加，所提供的就业岗位逐渐增多。2010年，葫芦岛市房地产开发企业为141家，建筑业企业168个，从业人员达6.8万人。随着城市化的推进和沿海经济带建设的快速发展，房地产就业人口占总就业人口的比重也稳步攀升，为解决葫芦岛市就业问题提供了一个广阔的市场。在进城务工的农村人口中，有近半数在从事房屋建设或相关行业，所以房地产业也是实现农村劳动力转移和城市化的重要保证。

3.房地产业是地方财政收入的重要来源。地方财政收入是发展经济、城市建设和兴建保障住房的主要来源。近年来，葫芦岛市房地产业发展迅速，每年提供的税收保持大幅增长，成为涉及税种较多、收入规模较大的行业之一。“十一五”期间，全市与房地产开发相关税收（耕地占用税，房地产转让环节的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、房地产企业所得税、契税，房地产持有环节的城镇土地使用税、房地产税等）由2005年的1.7亿元增加到2010年的13.5亿元，比“十五”时期增加29.6亿元，增长570.8%，年均递增51.9%，占税收收入比重由“十五”时期的7.8%上升到“十一五”时期的24.1%。另外，2010年全市国有土地使用权出让金收入22.5亿元，占地方政府性基金收入的86.8%，比上年增加15.7亿元，增长232%。

4.提高居民居住水平，改善居民消费结构。经过建市20多年的发展，葫芦岛市居民的平均居住条件明显改善。到2010年末，城镇居民人均住房建筑面积达27.6平方米，农村居民人均居住面积达26.4平方米。随着经济增长、居民收入和生活水平的提高，家庭消费性支出中食品支出的比例减小，居住消费的比例增加，当前许多居民的住房消费占居民收入的比重已超过20%。居住消费比例的增加将通过对房地产业及相关产业的生产、流通和消费的影响对经济增长产生重要作用。

二、葫芦岛市房地产业发展现状分析

“十一五”期间，全市房地产业呈现出持续、快速发展的格局，房地产开发规模快速扩张，投资增长很快，房地产价格持续上升。以廉租住房、经济适用住房为主，公共租赁住房、限价商品房为补充的住房保障体系日趋完善，基本住房保障和商品房市场两大体系支撑的多层次住房供应体系逐步形成。

（一）“十一五”期间基本情况

1.商品房开发建设情况。一是投资增长加快。2005年—2010年，全市房地产开发规模快速扩张。房地产开发投资额由2005年的13.3亿元增加到2010年的53亿元，房地产完成投资占全社会固定资产投资比重达11%。二是住宅已成为房地产业的主要产品。2010年房地产开发投资53亿元中，住宅完成投资44亿元，占投资额比重为83%。“十一五”期间，共完成土地开发面积354.4万平方米，新增固定资产122.5亿元，房屋施工面积2055.2万平方米，其中：住宅施工面积1707.8万平方米，占房屋施工面积的83.1%，房屋竣工面积755万平方米，竣工率为36.7%。三是商品房销售面积和销售额呈逐年快速上涨势头，商品房空置面积则呈逐年下降趋势。“十一五”期间商品房销售面积共计1006.2万平方米，销售额270.4亿元，商品房待售面积317.7万平方米。商品房销售面积由2005年的58.6万平方米增加到2010年的282.8万平方米，是2005年的5倍；商品房销售额由2005年的8.5亿元增加到2010年的99.5亿元，是2005年的11.7倍。四是房地产价格持续上升，房价上涨速度很快。2005年，全市商品房均价为每平方米1445元，住宅均价为每平方米1344元，到2010年，商品房平均价上涨到每平方米3518元，住宅均价上涨到每平方米3351元，分别上涨143%和149%。五是房地产开发投资呈区域化分布。“十一五”期间，全市房地产开发主要集中在龙港区和连山区，两个区的房地产开发投资完成额占全市房地产投资完成额的73%。

2.保障性住房建设及运营管理情况。“十一五”期间，葫芦岛市实施了建市以来最大规模的棚户区改造工程，完成5万平方米以上集中连片棚户区改造，9.3万居民喜迁新居，告别了“行路难、吃水难、如厕难”的历史。建立了廉租住房保障和经济适用房制度，1.9万户城市低保对象和低收入困难群体实现了“住有所居”。尤其在“十一五”末期，葫芦岛市加大了保障性住房的投资力度，2010年，住房保障支出完成2.1亿元，占财政一般预算支出的1.9%。在地方政府22.2亿元的土地出让金支出中，用于廉租房的支出占9%。同时，葫芦岛市住房保障工作从2007年启动以来，本着“高标准、多元化、重保障、广覆盖”的保障宗旨，通过发放租赁补贴、新建和购买廉租住房、租赁或配建公租房等方式，多渠道解决城镇低收入家庭住房问题，建立并完善了全市住房保障政策体系，制定了《葫芦岛市城镇最低收入家庭廉租住房暂行办法》（葫政发〔2007〕108号），强化了保障资金管理，建立了廉租住房财政专户，保证了住房保障资金的筹集和合理使用。在资金筹集方面，除积极争取国家、省专项补助资金外，主要通过从住房公积金增值净收益和土地出让金净收益中提取。在土地供应方面，全市保障房建设实行行政划拨方式供应土地。在资金规范使用方面，采取措施，确保保障住房真正落实到符合条件的低收入家庭。一是实行严格的公示和审核制度；二是建立动态跟踪复核监管机制；三是实行严肃的处罚制度。

同时，强化了保障性住房建设和后续管理工作。一是突出监管制度，实行工程招投标制、项目法人负责制、工程合同制、工程监理制“四制管理”。二是建立监督机制，邀请人大代表、政协委员、纪检监察部门、公证部门和新闻媒体全程监督，从源头上解决保障性住房供应过程中可能出现的举报、投诉、信访问题。三是实施动态管理，确保“审批无失误、保障无差错”，完善了与劳动、民政、街道纵横协调、关联配套措施。每年定期采取入户调查、邻里访问、产权查档等方式，确保了保障过程中信息真实、有效。四是打造信息平台，强化后续管理。按照属地管理原则，编制了统一的保障性住房管理综合信息平台，将供应的保障性住房纳入房屋所在社区的物业管理和服务中。

（二）2011年商品房和保障性住房开发建设情况

2011年，葫芦岛市房地产投资持续保持快速增长。1—10月，房地产开发完成投资64.8亿元，同比增长50.4%，房屋施工面积834.1万平方米，同比增长75.7%，其中：新开工面积361.3万平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积54.8万平方米，同比下降3.8%。受国家房地产调控政策措施影响，非合理住房需求得到有效抑制，房价涨幅明显趋缓。商品房销售面积104万平方米，同比下降35.8%；商品房销售额32.3亿元，同比下降38.5%；商品房空置面积14.9万平方米，同比下降36.2%，其中：住宅空置面积下降72.1%，同比降幅较大，商品房平均价下降4.2%。房地产调控已见成效。

2011年，全国保障性住房建设提出的目标是1000万套，其中辽宁省为34万套，省下达给葫芦岛市住房保障指标为4970户，共需资金2.4亿元。截止2011年10月底，通过发放廉租住房租赁补贴，解决了3208户7145人的住房问题；通过新建、购买方式筹集廉租住房841套45.45万平方米；通过配建、租赁方式解决720套1.76万平方米公租房。全市保障性住房工作实现了高标准、高质量、高速率，完成了既定保障性住房任务目标。截止10月底，已筹集资金1.77亿元，其中争取中央、省专项补助资金1.07亿元，地方筹集资金0.7亿元。

2011年，葫芦岛市实施了全省最大单体棚改，一次迁出居民6万人，计划国有工矿棚户区改造41960户，项目投资34亿元，占全省15.3万户的27%，其中：南票区工矿棚户区改造23393户，占全市55.7%；杨家杖子开发区工矿棚户区改造13249户，占全市31%。城市棚户区改造9157户，2012年计划2913户，两年总投资19.17亿元（12070户）。目前，资金基本到位，改造工程2012年全部完成。

三、房地产发展中存在的主要问题及成因

1.商品房价格上涨过快。目前房地产业出现的问题主要体现为商品房价格上涨过快，总体价格偏高，普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高。房地产是由房产和地产组成，而地产是构成房价的主要组成部分。房价40%以上是土地出让金，因此地价拉动房价上涨，从而“土地财政”成为其中的一个最主要原因，“卖地”是元凶。由于现行财政体制财权过分向上集中，导致地方政府过分依赖土地财政收入。受国际金融危机的影响，2008年我国实行了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，4万亿流动性推动了房价上涨。葫芦岛市相继出台了刺激房地产市场发展的税费优惠政策，也推动了房价上涨。另外，建筑材料价格上涨和建筑人工成本的上升也是房价上涨的重要原因。

2.市场供给不足，住房供应结构失衡。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。一方面，在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。房价在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升。住房需求刚性增长迅速，城镇住房供给落后于需求的增长，房价的背后确实有市场的支撑，而房市长期以来积蓄的供需矛盾问题，绝非一蹴而就就能解决。而另一方面，房地产开发结构失衡，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品房、中小户型及中低价位普通商品住房供应不足，商业营业用房、别墅、高档公寓以及大户型高价位的商品房比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系失衡。其主要原因是房地产开发商对商品房垄断供应，攫取高额垄断利润，控制了住房价格话语权，以及政府垄断城镇建筑土地供应，土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源，也导致了商品房结构失衡。2010年，葫芦岛市地方一般预算收入55.9亿元，其中政府性基金收入26亿元，而其中国有土地使用权出让金收入达22.5亿元。

3.住房保障体系不完善，保障性住房建设滞后。自1998年住房改革以来，多数居民通过房地产市场解决了住房问题，部分居民住房条件也得到了改善。但保障性住房建设滞后于住房建设。保障性住房主要有廉租住房、经济适用住房、两限商品住房、公共租赁住房4种。其中廉租住房在2007年前发展缓慢，两限商品住房的提出和发展主要在2007年以后，2009年政府工作报告中提到公共租赁住房，正式推进在2010年住建部等部委出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，只有经济适用房建设时间相对较长。作为保障性住房的主要方式之一，经济适用房建设滞后于同期住房建设，占住房投资比重偏低，导致了供求失衡，受益范围和保障规模严重不足。主要是公共财政对基本保障住房提供不足，资金投入压力较大；另外，受到利益驱动影响，一些地方政府、房地产开发企业对经济适用住房建设热情不高。一方面是由于地方土地资源有限，土地经营收入已成为各地方财政的重要来源，而经济适用住房的用地是无偿划拨，不能收取土地出让金，势必影响地方政府的经济收入。另一方面，经济适用房的建设和经营按照国家的有关规定要减免各种税费，也会影响地方政府的经济收入。

4.市场发展不规范，投资投机因素增加。房地产的发展带动了地方经济的快速发展，房地产开发商无疑是房地产热中最大的获益者。一是房子的预期强需求和垄断特性，使得房地产开发商为赚取利润而采取各种方式制造房价仍有涨势的假象，给消费者制造买房的压力和动力。二是房地产各相关企业的开发经营行为还有待进一步规范。三是物业管理滞后、服务质量不高和房地产虚假广告泛滥等现象依然存在。四是房地产市场圈地不建、超容积率建房、侵占绿地、不建或缓建配套设施等违法违规建设行为还有发生，管理制度有待进一步完善。

四、促进葫芦岛市房地产业健康发展的政策建议

1.改革并完善住房保障制度，建立多层次的住房供应体系，使住房保障和市场供应实现有效对接。住房供应体系是住房制度的核心，直接影响到房地产业的健康发展，因此要不打折扣地落实好国家保障计划，促使房市逐步形成以增加保障房供给来满足老百姓基本住房刚需，以商品房来满足人们改善性住房需求与投资需求的双轨制格局，实现保障房与商品房供应同步发展的健康运行。要以廉租房解决最低收入家庭住房；以经济适用房解决低收入家庭住房；通过供应中小户型、中低价位的普通商品房解决中等收入者住房；对于不满足廉租房和经济适用房供应条件的中低收入阶层，通过公共租赁住房满足其住房需求；通过市场满足高收入者的住房需求。要坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合葫芦岛市实际情况的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居，这是确保房地产市场健康有序发展的关键所在。

2.支持居民自主性和改善性住房需求，抑制投资投机性购房。房价的持续上涨，增加了投资者的非理性预期，造就了一批炒房投机者，成为房价虚高的主要原因之一。针对房地产市场上的投机行为，应当通过抑制地价快速上涨、增加廉租房和经济适用房供应和严格的财税政策来提高投机活动的成本，将投机性资本从房产市场中挤出，为房价正本清源。在建设、交易、保有等环节，利用规划审批、土地供应、金融（首付比率、利率、还款期）、税费（物业费、增值税、契税）、产权交易等多种手段，满足居民的自住和改善性住房需求。当前尤其要严格执行国家的差别化住房信贷政策和差别化住房税收政策，提高炒房成本，切断炒房变现之路。

3.调整房地产市场供给的结构，加快推进经济适用房和廉租房政策的实施力度。经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键，政府要在发展商品房市场的同时，加大经济适用房及廉租房的建设规模和力度，加大对低收入家庭住房保障力度，提高新建商品房项目里中小户型、中低价格住房比重，多样化供应住房，形成阶梯状的住房消费结构，逐步将房地产市场消费结构从以商品住房为主向保障型住房和中小户型的普通商品房为主转变。积极推进城中村和棚户区改造工作，吸引各类投资商参与开发改造。政府相关部门要认真评估经济适用房和廉租房的需求规模，确定相关的享受标准和政策。在城市土地规划上，应加大保障房土地的预留规模，优先保证保障性住房建设用地需要，对于保障房建设用地，采取无偿划拨或低价供应制度；建立土地出让金优先用于保障性住房建设制度，制定相关税费减免政策，多渠道筹措资金，为住房保障制度建立稳定的资金渠道。

4.加强房地产业的政策法规体系建设，不断规范房地产市场秩序，打造健康地产。一是建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，严肃查处圈地不建、捂盘惜售、超容积率建房、侵占绿地、不建或缓建配套设施等违法违规行为，确保开发项目符合规划要求、按期交付使用、基础设施完善。二是规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，建立健全住房租赁市场管理制度，规范市场中介的服务行为。三是加快出台各种规范性文件，切实规范物业服务行为。四是加强金融监控，防范房地产信贷风险，严查商业银行违规放贷问题。五是规范发展保障性住房融资平台，建立保障性住房建设、管理、经营和退出等一系列长效机制，加大保障房监管力度，使保障房切实分配到需要保障的人手中。