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内容提要：消费是生产、交换和分配的最终目的，也是一切经济活动的原动力，这是经济学的基本原理。我国经济投资、消费比例失衡是目前及未来相当长时期面临的主要难题。消费需求不足的深层次原因是我国分配制度存在重大缺陷，没有形成有效的财富调节平衡机制。物业税能够从两个方面发挥促进消费，保持经济稳定增长的作用。一是物业税能够发挥财富调节平衡的功能；二是物业税能够促进房地产投资回归理性，有利于经济的稳定增长。基于经济稳定增长的物业税的设计是：物业税的课税对象具有严格的选择性，只能是对特定区域和超过一定标准的房屋征税；税率实行超额累进税率；物业税设定为地方税，物业税收入应严格规定用于社会保障性住房。
关键词：宏观经济 稳定增长 物业税 消费
一、投资、消费比例失衡是我国经济面临的主要难题
改革开放以来，我国的经济增长更多地依靠高投资率、出口导向型为主的外向型经济拉动经济。从图中看到：在改革开放的最初三年，我国消费率是明显上升的，1980年比1978年提高了3.4个百分点。这种上升的势头持续到“六五”时期，这个时期成为改革开放30年中消费率的最高点。消费率从1993年开始降到60%以下，一直到1997年都没有再返回到60%以上。1998年的积极财政政策主要是把扩大内需作为实现经济稳定增长的首要任务。而扩大内需又分为消费和投资二项。1998年始实施了八年的积极财政政策在启动消费需求长期稳定增长方面失灵。1999年至2001年，消费率返回到60%以上，2000年达到62.3%的新高。从2002年又下降到60%以下，随后消费率便呈快速下滑之势，2007年降到了48.8%，这比2000年低了13.5个百分点，这与消费率历史最高点的1981年低了18.3个百分点。
我国的投资对GDP的贡献一直高达40%以上，比世界平均水平高近一倍，我国的消费率低，我国的消费率对经济增长的贡献只有世界平均水平的一半，而且我国家庭消费率更低，政府消费占了更多比重①。我国推动经济的三驾马车投资、消费和进出口的比例关系严重失衡。美国的金融海啸使我国依靠投资、出口增长拉动经济的增长模式的缺陷曝露无疑。
自2007年8月美国爆发次贷危机，随后演变的全珠性金融危机以来，已经对发达经济体和新兴市场经济体的实体经济，产生了巨大的冲击。对我国的影响主要是发达经济体的经济衰退导致的国外消费需求下降，直接影响到我国的商品出口下滑。
推动经济的三驾马车投资、消费和进出口，因出口主要是一个不可控的变量。目前可控的推动经济的主要就是二驾马车即投资、消费。而我国投资已经过高，推高消费才是解决问题的根本出路。因此，我国应把促进消费增长作为经济发展的持久战略。若消费不能提高，则可控的推动经济的主要就是一驾马车即投资。而投资又分私人投资和政府投资，在消费需求不足的情况下，必然私人投资意愿不强，这样我国经济仍陷入：政府投资→经济增长→政府投资→经济增长，这样一种直接外部推动式的经济运行特征。
当固定资产投资增加时，单纯的投资增加，而没有相应的现实消费需求，则投资增加产生的结果有二：一是没有消费需求配合，若是私人投资，最终投资会下降；二是没有消费需求配合，若是政府投资，最终是投资的浪费，表面上增加了即期的GDP，本质却是劳民伤财。
消费是生产、交换和分配的最终目的，也是一切经济活动的原动力。这是经济学的基本原理。只有强劲的生产，没有强劲的消费需求，最终生产也会放慢。因此，在经济的循环流中，消费这是一个关键环节，消费需求是问题的核心。消费需求可分为国内消费需求和国外消费需求。但国外消费需求的增长对我国是一个不可控的变量，美国的金融危机导致我国出口下降已经是一个不可逆转的现实，并且在相当时期内得不到有效恢复。因此，开辟国内消费市场是解决问题的关键所在。我国人口众多，开辟国内消费市场广阔。关键在于要有合理的宏观经济政策加以引导。如何避免政府投资→经济增长→政府投资→经济增长这样的积极财政政策，核心问题就是提高公众的消费水平，尤其是增加低收入群体的消费水平。
改革开放以来，我国在启动消费需求方面，政策效果严重不足。消费需求不足的深层次原因是我国分配制度存在重大缺陷，没有形成有效的财富调节机制。在社会福利函数中。假定一个社会有N个不同的家庭，每个家庭的效用函数是由消费的税后价格的不同商品(qi i=1.2……n),当然，每个家庭消费的商品是不同的。工资(w)和家庭收入水平(I)作为变量，则家庭(j，j=1.2……N)效用函数是uj=vj (q1 q2…qn ,w,I) 社会福利函数(W)形式采用伯格森—萨缪尔森(Bergson-Samuelson)形式是：W=W(v1(·),v2(·),…vN(·))…①社会福利函数是由N个家庭的间接效用函数决定。若把这个社会福利函数简化即W=W(Va，Vb)…②Va是穷人的间接效用函数，Vb 是富人的间接效用函数。在Va，Vb 如何配合才能使社会福利函数最大化，即maxW=W(Va，Vb)。庇古认为，货币的边际效用是递减的，富人的货币的边际效用小于穷人。因此，在社会福利函数中穷人的相对地位要大于富人，Va，Vb 在社会福利函数中的权重是不同的。低收入家庭才会更看重钱的价值。因此，社会能以一定的方式把富人的一部分财富转移给穷人，社会总福利就会增加，就能在一定程度加大储蓄向消费的转化，提高消费率。
基于以上我国宏观经济失衡的分析，物业税主要应发挥促进消费、调节财富分配，保持经济稳定增长和社会和谐的作用。
物业税有效抑制了房地产的投机炒作后，使商品房价格回归到正常区域。这样可以产生两方面的作用。一是合理的价格有利于扩大消费，释放出的购买房的人确是需要房屋的人，这样的需求是真实的，从而也就避免了一旦高房价崩盘而给银行产生的风险；二是持有房屋多的富人，向国家交了物业税，然后物业税收入又用于保障性住房，既达到了财富重新分配又使居住到保障性住房的家庭安居乐业，增加公众的消费意愿和消费能力，有利于经济稳定增长和社会和谐。
二、基于经济稳定增长的物业税的设计
物业税是对持有房屋而开征的税，以房屋产权为基础开征的一种税收。物业税要发挥社会财富重新分配的调节器的作用，要发挥抑制楼市投机，增加消费，则我国的物业税就不是对所有房屋征税。从房屋构造看，首先选择别墅、拥有多套楼房征收。从地域看，首先针对当前矛盾突出的区域开征，然后逐步扩大范围。据此理念，物业税的开征线路图是：房屋炒作最严重的→一线城市→二线城市等。当前主要是针对特定区域和超过一定标准的房屋征税且持有房屋套数越多，税负越重。物业税收入主要用于政府提供保障性住房。
(一)纳税人
我国物业税的纳税人应包括我国境内的各类企事业单位以及行政单位和个人。
单位主要包括各类企业(如国有企业、股份制企业、私营企业等)，财政拨款的行政和事业单位原则上不是物业税的纳税人，但这些单位的房屋是用于出租或营业进行获利，则应和企业纳税人一样。因此，我国物业税的纳税人也包括了财政拨款的事业单位以及行政单位。个人主要包括中国或非中国公民且符合物业税纳税标准要求的公民。夫妻以家庭为物业税的纳税人。
(二)课税对象
当前我国的物业税要发挥调节社会财富分配的作用，则我国的物业税的课税对象就要具有严格的选择性。只能是对特定区域和超过一定标准的房屋征税。根据目前我国城市居民的实际情况，作为个人或家庭物业税的纳税人的普通住宅且持有在规定面积以下的房屋应该给予免税。根据我国的传统习惯，省会城市以上的免税的房屋面积可以和地级市有所区别。物业税主要从拥有三套以上房屋的所有者开始课税。对商铺、写字楼等营业性质的房屋也同时征收物业税，对营业性质的房屋征收物业税，为了避免重复征税，在物业税和营业税的征收上应该有所甄别，要么取消营业税只征物业税，要么在空置的时候征物业税，而在经营之中征营业税。物业税实行从价征收。有学者认为，物业税的课税对象应包括土地与土地上的附着物①。但笔者认为我国的物业税主要是抑制房价的投机炒作，因而应目标明确地针对持有多套房屋者课税，而不要对土地课物业税，不要搞的复杂化，偏离物业税的主要目标。也就是说，在我国人口众多，资源有限的条件下，我们不赞成一人持有几套、几十套甚至于上百套房屋。在笔者的调研中发现，在广州、深圳市，常能看到整幢房屋既不自己使用，也没有出租，每晚看到整幢房屋没有一丝灯光，资源没有得到使用，这必然是浪费。但是，在市场经济条件下，富人有这个财力持有几十套甚至于上百套房屋，合法的私人财产是不可侵犯，法律是要保护私有财产的。不过持有更多房屋者也必然享受了更多的公共服务，从受益角度看也应当向国家交纳物业税，这也是国际通行做法。
(三)物业税的税率
物业税税率的设计理念也是根据居者有其屋，保持房地产业的稳定健康发展，防止房地产的投机炒作，促进资源的有效使用。基于此和参照多数开征物业税国家的税率，物业税的税率实行1%—3%的超额累进税率。其累进依据是把持有房屋的套数和房屋的市场评估价值结合起来考察。比如，对于持有三套房屋和房屋的市场评估价值在一定范围内税率实行1%，对于持有四套房屋和房屋的市场评估价值在一定范围内税率实行2%，对于持有五套及其以上房屋和房屋的市场评估价值在一定范围内税率实行3%。具体标准由各地根据实际制定。
(四)物业税的免征额
房屋是公民的基本生活必需品，因此，对于公民以住宅为目的每户家庭拥有一至二套住宅且持有在规定面积以下的房屋免税。根据我国的居住传统，地级市的住宅免税面积和省会城市以上的城市的物业税免税面积应该有所不同。同时考虑到房屋建构的复杂性，比如，别墅、平房、楼房等，可能会出现在同一地域面积相同但价值差异会很大。因此，除了考虑房屋的面积以外还要结合房屋的市场价值，制定免征额。
(五)征收管理
物业税应设定为地方税，由地税机关按属地原则负责征收。用于安排本地区的公共品支出。就当前我国的国情，物业税收入应严格规定用于社会保障性住房。税款的征收采用自行申报纳税。考虑到目前我国公民纳税意识不强，在开始实行的相当长时期内，由税务部门和房产管理部门联手摸底，然后向纳税人发出纳税通知书，同时要做好宣传工作。
(六)其它问题
1.物业税开征是否取消我国原有房地产的其他税种问题。目前我国的房地产税主要有房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税。我国现阶段的房地产税制结构存在重复征税，税种过多，各税种之间的协调性不够等突出问题，迫切需要进一步优化。物业税开征可以考虑取消我国原有房地产的部分税种。
2.物业税与土地出让金的关系。从理论上讲，土地是全民所有或集体所有，每一个公民都应有一定免费面积的土地用于本人必须品的房屋。我国现在对商品房不加区别对待，收取土地出让金，这是不合理的。但是，这同物业税并不存在矛盾，我国的物业税的课税对象是对持有三套和超过一定住房标准以上的房屋所有者征税。也就是说，第一、二套房屋是否收取土地出让金，这和物业税没有必然的关联，因为第一、二套房屋并没有征收物业税。
3.物业税开征是否导致房价和房租上涨。物业税是对拥有三套和超过一定住房标准以上的房屋持有者征税。首先物业税将加重持有三套房屋以上者的成本且持有房屋越多，物业税越多。这必然会大幅度降低空置房，提高房屋的使用效益。把哪些持有房屋作为投机工具的人排除出局，从而抑制房屋炒作。所以，物业税开征必然导致房价的使用价值和房屋的市场价格趋于一致，
有一种观点认为，物业税将导致富人不持有多套房屋，从而出租房屋供给减少，导致租房价格上升。这种担心也是没有必要的。房屋价格炒得很高时，租房价格也会水涨船高。因此，房屋价格合理时，租房价格也会合理。市场经济条件下，社会保障性住房、廉租房等针对弱势群体的房屋保障是政府的责任。我们不能把政府应当做的事，推给市场，这样只能是导致房地产市场更加混乱。
参考文献：
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