吴旭东、田芳/东北财经大学

 

内容提要：本文针对个人住房 房地产税设定免税扣除相关问题展开思考，包括免税扣除的必要性、免税扣除方法的选择、免税扣除执行存在问题等。结合我国现实条件,确定在个人住房房地产税征收初期，应按照人均面积设定免税扣除，由中央统一规定扣除标准的区间或幅度，各省、自治区、直辖市政府在范围内选择执行等扣除原则。具体实施时，由于存在家庭房产信息难以确定、家庭在各地拥有多套房产及现行税收征管力量不足等问题，提出纳税人自主申报与第三方信息相结合确定家庭住房信息；由纳税人自主选择免税扣除房产，且每个家庭成员只能选择一地进行扣除；由税务机关根据纳税人网上申报数据建立全国联网的免税扣除信息库等建议。

关键词：居民住房  房地产税  免税扣除  税制改革

 

十八届三中全会提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，其重大变化之一就是将居民住房纳入征税范围，即对居民住房保有环节征收房地产税。根据有关部门统计，我国城镇居民住房拥有率现已达80%以上，这是否意味着有房的居民都能够负担得起即将征收的房地产税呢？答案是否定的。众所周知，我国居民的贫富差距较大，根据2014年初统计局公布数字，我国的基尼系数已经连续十年超过国际公认的0.4%红线标准，可以肯定的是拥有住房的城镇居民的收入差距是显著的，很多家庭为了购买房屋可能倾囊而出，显然，征收房地产税对这些家庭而言无异于雪上加霜。有效解决该问题的措施之一，就是在对居民住房保有环节征税之初，设定免税扣除。

一、设定免税扣除的必要性

当今世界许多国家都开征了房地产税。依据国际经验，绝大多数国家和地区对房地产税都实行普遍征收，仅有个别国家和地区规定了免征额（例如美国加州对纳税人的主要自用住房，可免除7000美元的房产税）。但在现阶段，考虑到我国住房制度改革时间不长，居民收入水平和税负承受能力等国情因素，在开征房地产税的初期，应当对个人住房给予一定的免税扣除。

（一）满足居民基本居住需求

设定免税扣除的最主要目的就是满足居民的基本住房需要，使“民有所居”，这也是政府制定政策的基本导向。居民的可支配收入是有限的，若住房房地产税税负过高，尤其超出居民家庭税收负担能力时，就可能导致居民无力负担维持房屋所需资金而被迫失去房产，这显然是同政府精神背道而驰，也不利于社会发展的。因此，设定一定的免税扣除，保证住房房地产税在居民税收负担能力范围之内，不仅是征税所需，更是社会发展所需。

（二）符合我国基本国情

长期以来，我国对居民自住住房实行免税政策，居民在纳税意识和接受度方面还有个适应的过程。在房地产税 开征初期，设置免税扣除，有助于增强广大民众的接受程度，提高纳税遵从。

（三）体现“量能课税”原则

尽管改革开放后，我国城镇居民收入水平有了大幅提升，但仍存在一定差异，设定免税扣除，可以使中低收入群体减轻或免除税收负担，更好地体现了“量能课税”的原则，也可减少社会矛盾。

（四）有利于降低税收成本

通过设定免税扣除，可以将一部分居民住房排除在征税范围之外，从而降低评估及征税成本，减少纳税争议，提高工作效率。

（五）维持住房正常使用所需

众所周知，住房在使用过程中必然产生一定的磨损，其使用效率也随之降低，居民为了维持住房的基本功能，需要支付一定的资金对房屋进行维修和保养，有必要将这部分住房维护支出排除在征税之外，这也是同我国目前房产税课税时，在房产原值的基础上设定10%-30%的扣除精神一脉相承的。

当然，随着居民收入水平的不断提高，贫富差距的逐步缩小，房地产税 制的日趋成熟，各地方政府可逐渐降低免税扣除标准，直至减低为0，最终真正实现房地产税 在全国范围内的普遍征收。

二、免税扣除可采取的方法

当前，免税扣除可采取的方法主要有按面积扣除、按套数扣除和按房地产价值扣除三种。综合考虑房地产税的立法目标、公众接受程度及征管能力、社会配套条件等，单独采用任何一种扣除方法均各有利弊。

（一）按照家庭拥有房产面积扣除

按照面积扣除是指对家庭拥有的全部房产的面积加总，扣除基本居住需求面积后，按照剩余面积征税。关于如何确定扣除面积，还需具体问题具体分析。

其优点是：其一，同其他两种方法相比，按面积扣除能够最为直观地反映基本居住需求，易于为社会公众理解和接受。其二，国家可以通过设定扣除面积标准，引导居民消费导向，从而影响开发商的开发行为，提高土地资源配置效率。其三，若按照人均面积进行扣除，可以减少对家庭住房信息联网的依赖，以个人的身份证号码作为唯一代码申报扣除面积，可以避免重复扣除，有利于征管，也避免了由于家庭和房产信息不对称带来的征管难题。

其缺点是：一是可能存在税负不公。由于地理位置的差异，中心城区的房产单价要远远高于偏远地区，这就造成中心城区的小面积房产可能同边远地区的大面积房产价值相同，其结果可能造成中心城区小面积房产的税收负担小于边远地区的大面积房产。二是可能存在选择困难。若按人均面积进行扣除，对于拥有多套住房的家庭来说，存在如何扣除的问题，尤其若拥有的住房不在同一城市，由于城市间的扣除标准可能存在差异，会增加纳税人进行减免税申报的负担，同时，也加重了税务部门的征管压力。三是可能影响高房价地区的财政收入。若允许拥有多套房产的家庭自行选择扣除房产，则纳税人通常会选择位于北京、上海等评估单价相对高的房产进行面积扣除，从而影响这些地区的地方政府的”房地产税” 收收入。

（二）按照家庭拥有房产套数扣除

按照套数扣除是指将家庭拥有的房产套数加总，设定免税套数，剩余套数征税。至于免税套数，还需具体研究确定。

其优点是：一是便于公众对征税房产和免税房产的把握。套数作为住房的基本计量单位，符合居民的认知习惯，便于征纳双方对应税房产和免税房产的区分；二是操作简便。对于家庭拥有的第一套住房免税，而对两套或以上住房征税，符合公众对房地产税征收的普遍预期，有利于新法的贯彻落实，也避免了按面积扣除的复杂计算，减轻征纳负担。三是有利于税收调节功能的发挥。可通过税制设计，对多套房产设定不同的征税政策，从而发挥税收调节作用，充分体现“量能课税”原则。

其缺点是：一是税务机关对家庭拥有住房套数难以把握，只能依赖于纳税人自行申报，由于单套住房的面积差异可能很大，难以体现税收的公平原则。二是对拥有多套房产的家庭，存在如何扣除等问题，尤其对全国范围内的房产，对扣除房产的确定直接影响各地的地方收入。当然在地市范围内统计计算也存在同样问题。有人认为应由纳税人自行选择扣除房产，理性纳税人会选择北京、上海等一线城市房产扣除，理由不言自明，其结果可能直接影响这些城市的财政收入和公共服务水平。当然，对于地市范围内统计计算的，也存在地区差异。也有人建议扣除纳税人户籍所在地房产，对于举家搬迁的纳税人来说，可能在户籍所在地已没有房产，无法享受扣除政策，易引起这部分纳税人异议。三是可能造成税基偏窄，不利于充分实现筹集地方财政收入等税收职能。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2012年发布的全国首份《中国家庭金融调查报告》统计数据，我国城市家庭自有住房拥有率为85.39%，其中，拥有一套住房的城市家庭占69.05%，拥有两套住房的城市家庭占15.44%，拥有三套及以上住房的城市家庭为3.63%。显然，对家庭拥有二套或以上住房征税，税基过小，不利于筹集收入；四是由于外部性的作用，可能引发拥有多套住房的家庭，为了避税而假离婚等问题；五是可能产生居民倾向购买和开发商趋向开发大面积住房的逆向选择，不但与当前房地产市场宏观调控的基调相悖，也不利于土地的节约集约利用；六是目前我国个人房屋信息不够透明，家庭信息也不完备，以家庭为单位进行住房套数统计存在一定困难，尤其，跨地区房产因缺乏全国联网信息，更是无法统计。

（三）按照每套房产的价值扣除

按照价值扣除是指对每套房产都给予一定的免税价值扣除。

其优点是：一是按照一定的价值标准，对每套住房进行扣除，符合财产税从价计征的特性，使扣除更为直观。二是方便地方政府对房地产税 收入规模的测算和把握，从而利于决策者制定相关政策。每套应税房产的评估价值确定后，可以直接计算出每套房产的应税金额，从而确定地方财政收入规模，方便政府的政策制定和选择。

其缺点是：一是增加税收成本。由于每套住房都需进行估价，导致税收成本增加。二是对评估的精确度要求较高。由于扣除标准与计税依据均按评估值确定，评估值的精确与否直接影响纳税人的应纳税额，容易引发纳税人争议，因此，评估结果必须公平精确。三是不易被居民理解和接受。由于扣除价值跟基本住房需求之间没有必然联系，可能引起纳税人质疑。

三、免税扣除方法的选择

（一）扣除原则

1．全国执行统一的免税扣除方法

由于免税扣除是基于我国现阶段国情考虑而设定的一项过渡性措施，最终目标还是实现普遍征税，因此在确定扣除方法时，应由中央综合考虑立法目标，公众接受程度以及税务机关的征管能力、社会配套条件等因素统一设定扣除方法，在全国范围内执行。

2．各地在中央设定的免税扣除标准区间或幅度内选择扣除标准

由于全国各地经济发展水平存在差异，房产价格高低不一，各地居民收入也存在明显差异，因此具体设置时，应由中央确定统一的扣除方法，并根据各地测算数据，合理确定免税扣除标准的区间或幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地经济发展水平和居民居住条件选择具体扣除标准。

3.中央不定期调整免税扣除标准的区间或幅度

由于免税扣除政策仅是一项过渡性税收优惠，因此，在立法时，更应体现灵活性，可规定，由中央不定期公布免税扣除标准的区间或幅度，时机成熟时，全国统一取消免税扣除，实现真正意义的普遍征税。

（二）不同方法的征收面测算

下面，以某中等城市的近年数据为例，对不同免税扣除方法产生的结果进行测算，从而确定哪种扣除方法更为有利。该市商品房大约从2008年开始量价齐升，2012年开始出现下行趋势，2013年价稳量减。以下根据该市2008年至2013年个人购买商品房的相关情况，按照不同免税扣除标准，对房地产税 的征收面进行推算分析。该市地税局征税系统中的相关记录显示，自2008年至2013年，个人购买市内商品房共197024套，其中住房179905套，占91.31%;非住房17119套,占8.69%。据该市统计局发布2010年11月1日零时的第六次人口普查资料，2010年该市人均住房建筑面积27.5平方米，比2000年提高5.86平方米。以此为标准进行测算。

1.以面积作为免税扣除单位，测算个人住房房地产税征税面

如前所述，房地产税 应以家庭为单位计算免税扣除金额，该市目前管理现状无法统计每个家庭拥有房产情况，因此，测算时，不合并每个家庭房产。

设定面积标准时，可区分三种情况，一是以该市普通住房面积上限144平方米为标准计算扣除；二是以该市统计局公布的该市人均居住面积27.5平方米为标准计算扣除；三是据该市住房公积金管理中心测算，目前该市市内人均居住面积已达34平方米，以此为标准计算扣除。具体计算如下：

按144平方米扣除，根据地税系统征管记录，在179905套住房中，面积超过144平方米的住房共13408套，以此推算征收面为： 13408/179905*100%=7.45%，很明显征收面偏低，社会反响应该相对较少。

以27.5平方米为标准，按一个家庭3口人测算扣除面积为82.5平方米（27.5*3）。根据地税系统征管记录，1799905套住房中，面积超过82.5平方米的共102384套，按此推算征收面为：102384/179905*100%=56.91%，征收面过半，涉及家庭较多。

以34平方米为标准，按一个家庭3口人测算扣除面积为102平方米（34*3）。根据地税系统征管记录，179905套住房中，面积超过102平方米的共45071套，按此推算征收面为：45071/179905*100%=25.05%，征收面较窄。

2.以套数作为免税扣除单位，测算个人住房房地产税征税面

根据前文数据，全国城镇居民拥有三套及以上住房的家庭仅为3.63%，很明显，若从第三套房开始征税，税基过窄，不利于筹集收入，因此，这里按照对家庭拥有的第一套房产免税进行测算。根据地税征管系统数据，179905套住房中，约有123454套是唯一住房，56451套是第二套及二套以上住房，若按一套扣除，则征收面约为56451/179905*100%=31.38%，征收面较为适中。

3.以房产价值作为免税扣除单位，测算个人住房房地产税征税面

以该市普通住房标准上限200万元作为扣除标准测算。根据该市前期房地产模拟评税数据推算，房地产的评估价值比房产原值平均高110%，按照现有数据测算，评估价值超过200万元（实际交易价格约95万元）的住房约38412套，推算征收面约为：38412/179905*100%=21.35%，征收面略窄。按照不同免税扣除单位测算的征收面情况见表1。

表1  按照不同的免税扣除标准进行征收面测算表

 

根据测算结果，征收面最低的方案是对面积超过144平方米的房产征税，征税面仅为7.45%，显然征收面过低，不利于税收收入的筹集，对居民收入调节作用不大；征收面最高的方案是对面积超过82.5平方米的房产征税，即按人均面积27.5平方米扣除，征税面为56.91%，这个征税面超过50%，应该说比较适中，而且对贫富差距的调节应该较为有效。

（三）最佳选择

综合上述理论探讨和推算数据分析，采用人均居住面积标准扣除最为可行。一是同按套数扣除相比，按人均居住面积扣除计算简单，易于把握，只要面积标准设定科学，基本可将困难家庭排除在征税之外；同时，现行体制下，无法准确统计每个家庭拥有的住房套数，也不利于国家政策导向的发挥；二是同按价值扣除相比，按人均面积扣除更有利于简化工作流程，避免了所有房产都要进行评估带来的低效率和高成本，而且面积标准的设定比价值标准的设定更易为公众所接受；三是从征税面数据测算看，按套数扣除和按价值扣除的征税面相差不多，且都不超过50%，收入作用和调节作用都不明显；而按人均面积扣除，不仅征收面适中，而且简便易行。尽管现阶段也存在税务机关无法按家庭核实扣除面积的问题，但随着不动产登记条例等相关配套制度的完善，此问题很快就能迎刃而解。

四、免税扣除执行存在的问题

如前所述，个人住房征税初期，应给与每个家庭一定的免税扣除，按人均面积进行扣除。如某市某家庭拥有市内3套房产，面积分别为60平方米、100平方米和110平方米，合计270平方米，按照人均面积27.5平方米计算，该家庭免税扣除面积为3*27.5=82.5平方米，即270平方米中，需要纳税的面积为270-82.5=187.5平方米，具体这187.5平方米的应税面积应如何在三套房产中分配，则要取决于法律的规定：是由纳税人自主选择，还是立法明确扣除房产顺序。由于本例中家庭拥有的3套房产均位于同一城市，人均免税扣除面积相同，因此，无论哪套房产纳税，其年度应纳税额是不变的。事实上，有很多家庭拥有的住房分别位于不同省市，而各省市人均扣除面积可能会有所不同，此时，不同的选择会得到不同的应纳税额。

（一）无法获取家庭房产信息

税务机关获取家庭房产信息主要有两个渠道：一是依靠家庭自主申报；二是通过相关部门信息共享。从现行税收征管模式看，由纳税人自行申报家庭房产信息是最为现实的信息获取渠道。但住房房地产税的征收，直接增加了家庭的生活成本，征税初期，可能存在个人纳税人虚假进行房产申报，甚至拒绝进行家庭房产申报的情况，导致税务机关无法准确掌握家庭房产信息，给征税带来阻力；同时，受征管力量所限，可能无法满足大量的家庭房产信息申报所需。显然，征税初期，仅仅依靠纳税人自行申报家庭房产信息难以满足房地产税征管需要。

而当前，通过部门信息共享获取家庭房产信息也存在一定问题，其一，家庭信息确认困难。通常有三个部门掌握家庭信息，分别是公安部门、民政部门和卫生计生部门。公安部门掌握的主要是户籍信息，尽管公安部门的人口信息管理系统较为完善，但由于公安部门的户籍管理以“户”为单位，户口簿信息中没有家庭对应关系，无法核对家庭及婚姻关系。民政部门掌握的婚姻信息，也存在着信息化程度不高，信息量不足等问题，无法为税务部门提供真实准确的婚姻信息。卫生计生部门目前主要掌握四类信息：分别是人口信息、出生信息、死亡信息、新农合信息，这些信息也无法为税务部门提供准确的家庭信息。其二，家庭房产确认困难。由于个人购房不受地域限制，一个家庭可能在几所城市拥有住房。而个人住房信息尚未实现全国联网，各地管理情况也参差不齐，有的地区已建立了完备的房产登记信息，且已实现省级联网，有的地区仍停留在纸质档案阶段。因此，现实条件下，税务部门无从掌握完备的家庭房产信息，为免税扣除带来一定困扰。

（二）存在多套房产间进行扣除问题

仍以某市某3人家庭拥有270平方米的三套房产为例，若三套房产分别位于北京(60平方米)；大连（100平方米）和青岛（110平方米），由于三个城市的免税扣除面积可能不同，而每位家庭成员只能进行限额面积的扣除，由此就会出现如何在三套房产中进行面积扣除的问题，具体包括在哪套房产扣除、一个家庭成员在一套房产的扣除面积不足时，可否在其它房产继续扣除等问题。

（三）如何实现对免税扣除的税收管理问题

根据前文2012年发布的数据，全国城镇居民的住房拥有率已达85.39%,按照4.3亿家庭测算，城镇居民3.7亿家庭拥有住房，若按照人均居住面积进行扣除，约11亿人需要进行计算扣除，而据统计，截至2005年末全国地税系统干部约34.7万人^[①]，按年增10%推算，至2013年末地税干部不及70万人，按80%推算，其中从事税收管理的不到60万人，以60万人来管理保守估计的11亿个人的免税扣除事项，显然工作量是十分巨大的。地税部门现有征管条件能否满足征管之需，以及纳税人通过何种途径进行免税扣除等都是在实际工作中须加以考虑的问题。

五、免税扣除的实施建议

上述问题的存在，可能影响个人住房免税扣除政策的实施，导致政策目标无法实现。因此，需研究有效措施加以解决。笔者根据多年的税收工作经验，提出以下实施建议。

（一）纳税人自主申报与第三方信息相结合确定家庭住房信息

在当前第三方信息存在缺失的情况下，须将纳税人申报信息同相关部门的第三方信息相结合确定家庭住房信息。具体实施时，首先，要求纳税人在个人住房房地产税开征的上一年，将家庭拥有的全部房产向某一家庭成员的户籍所在地的地税机关进行申报，具体申报信息包括家庭成员信息、家庭成员拥有房产的明细情况以及免税扣除等事项，户籍所在地税务机关将纳税人申报的房产进行分类，将坐落于本地区的房产纳入正常管理；对于不属于本地管辖的房产，通过国家税务总局的交换平台传递给有管辖权的地税机关。这样做的理由是：其一，由于房地产税实行属地管理，对于纳税人拥有的坐落地点不同的住房，须分别由房产所在地税务机关征收管理，按照现行征管模式，应由纳税人分别向主管税务机关进行申报，这就可能出现纳税人多地奔波的情况，因此，规定由纳税人选择某位家庭成员的户籍所在地进行申报，再通过税务机关内部信息流转，将不属于本地管辖的房产信息传递给其他地税机关，以方便纳税人申报，减轻纳税人负担，也避免引发社会矛盾。其二，房产信息和免税扣除信息同时申报，主要是为了简化手续，避免纳税人多次申报，而且家庭和房产信息都在一个主管税务机关进行申报，全部信息一目了然，也方便税收征管。其三，要求在个人住房征税的上一年度进行房产信息和免税扣除信息的申报，主要是因为纳税人房产信息和免税扣除信息量巨大，而房地产税征收还需要涉及税基评估、争议解决、税款计算以及进行纳税通知等诸多程序，在征税的上一年度进行房产信息和免税扣除的申报，不仅可以缓解正式征税时征纳双方负担，而且，也为税务机关进行信息核实争取了时间。其次，由房地产管理部门建立房地产清册，提供给税务部门作为核实依据。建立房地产清册，是国外很多国家的通行做法，并且这些国家直接以房产清册作为依据进行征税。我国现阶段由于存在房产登记信息不全面等问题，无法直接依据清册进行征税，因此，有必要由税务机关依据房产管理部门提供的住房清册信息和纳税人自行申报的家庭住房信息相结合确定家庭财产信息。此外，主管税务机关还应建立同公安部门、民政部门以及卫计委等部门的信息共享平台，主管税务机关可借助信息共享平台，查询纳税人相关信息，对纳税人申报的家庭财产信息以及免税扣除信息进行核实，保证房产信息和免税扣除信息的真实、准确。

（二）由纳税人自主选择免税扣除房产

地区差异的存在，决定全国不能执行统一的免税扣除标准，对于在多个地区拥有住房的纳税人就出现了如何扣除的问题。具体可以有二种方案：第一种方案是由纳税人自主选择。理性纳税人往往会选择应纳税额最小的方案。前例中，假设北京市免税扣除为每人80平方米；青岛为每人50平方米；大连为每人27.5平方米。则这个家庭会根据单位计税价格大小进行选择，假设单位计税价格由高到低依次为北京、青岛、大连，则这个家庭可能会首先扣除北京房产的应税面积，由于北京人均扣除面积为80平方米，扣除60平方米后，还余20平方米，那么这20平方米是否可在青岛或大连房产中继续扣除呢？答案应是否定的，因为三座城市人均扣除面积不同，北京的20平方米与青岛或大连的20平方米的概念显然是不同的，而且也不便于操作，因此，应规定每位家庭成员的扣除面积只能在位于同一座城市的住房扣除，不能跨省市扣除。本例中剩余20平方米，不再允许在青岛或大连继续扣除。第二种方案则是在房地产税 法中明确规定，免税扣除只能选择在户籍所在地。这样规定，有利于保护北京、上海等地的房地产税的税收规模，也可使各省市地方政府基本了解本地区的房地产税 的税收规模。但可能存在纳税人举家迁移到非户籍地居住时，户籍地没有房产可以扣除，居住地有房产却无法扣除等问题。经比较分析，笔者赞同第一种方案，即由纳税人自行选择房产进行扣除，这样更有利于税法执行，当然，同时要明确每位家庭成员只能在同一城市的住房扣除，不得跨省市扣除。选择第一种方案的理由是：其一，在房产信息尚未实现全国联网的情况下，房源信息主要来源于纳税人的自行申报，免税扣除也由纳税人自行选择更便于操作；其二，免税扣除是个人住房房地产税征收初期，结合我国国情对居民给予的一项税收优惠，应让纳税人尽可能享受优惠，而不应设定特殊条件，阻碍纳税人享受优惠。其三，各省市之间的人均扣除面积可能不同，因此应规定，每位家庭成员的基本居住需求面积只能选择在同一城市内的住房进行扣除，这样也更利于税务机关掌握免税扣除情况，规避纳税问题。同时，为了防止基本居住需求的重复扣除问题，可设定以每个人的身份证号码作为扣除信息的唯一代码，并在信息系统中根据城市不同，设定每个代码的扣除限额。

（三）由税务机关根据纳税人网上申报数据建立全国联网的免税扣除信息库

为了避免纳税人进行免税扣除申报时，有意多申报扣除，税务部门应建立全国联网的免税扣除信息库，信息库的数据主要来源于纳税人自行申报，并经税务机关核实确认，具体实施时，还需做好以下工作。

1.确定纳税人的申报方式

如前文所述，在个人住房房地产税 开征的上一年度，纳税人需就家庭房产信息和免税扣除等事项向主管税务机关申报。具体实施时，通常可考虑两种方式：一种是由纳税人到主管地税机关征收服务大厅进行申报，并提供相关资料，经主管税务机关核实后，录入微机。这种方式的好处是，纳税人进行申报的同时，需提供房产信息、家庭成员信息等证明资料，经主管税务机关核实后，予以确认，可以提升征管系统内录入的房产数据及免税扣除数据的真实性和完整性，在一定程度上防止纳税人进行虚假申报。其不利之处就是需要由纳税人上门申报，手续繁琐，且增加税务机关窗口的工作量，可能存在现有征管力量不足等问题。另一种方式是由纳税人在网上申报相关信息，主管税务机关先根据纳税人自行申报的信息计算税款，之后再通过第三方信息核实等手段进行事后管理。这种方式极大地方便了纳税人，也避免了集中申报造成的窗口拥堵的局面；但其可能为纳税人蓄意进行虚假申报提供了可乘之机，同时，也存在网络安全等问题。笔者建议采取第二种方式，即由纳税人自行在网上申报相关信息，并由主管税务机关事后对纳税人申报信息进行核实，以减轻准备期征纳双方的工作负担，也避免因上门申报而引起纳税人不满。

2.核实纳税人的申报信息

主管税务机关获取了纳税人申报的住房信息以及免税扣除信息后，应对本辖区的房产申报情况进行核实。首先，根据房产管理部门提供的房产清册，对纳税人申报的房产信息进行核实；其次，根据公安、民政及卫生计生委提供的相关数据，对纳税人的家庭信息进行核实；最后，对于无法通过共享数据进行核实的应税信息，税务机关可通知纳税人持相关证明材料进行上门核实。通常税源信息和免税扣除信息只需纳税人申报一次即可，以后各年若相关信息没有变化，则纳税人可不再进行申报；对于申报后，信息发生变化的，可要求纳税人在信息变化之后15日内，就变化部分重新进行房产信息和免税扣除信息申报，当然，主管税务机关对于纳税人申报的变更信息也需进行核实确认。

3.建立免税扣除信息库

实际工作中，应将纳税人申报的房产信息和免税扣除信息相分离，分别建立税源信息库和免税扣除信息库。征税初期，税源信息库主要来源于纳税人的自主申报，并同房管部门提供的房产清册比对核实，加以确认。免税扣除信息库则需在纳税人自行申报的基础上，经公安、民政、卫生计生委等部门的共享信息或纳税人提供的相关证明资料核实后建立。由于房源信息只需记录当地房产的情况，因此，税务机关只需掌握辖区内房源信息情况用于征税即可。而免税扣除，要由纳税人在家庭拥有的全部房产中进行选择，由于纳税人拥有的房产可能坐落于全国各地，人房分离的情况普遍存在，对于人房分离的房产，房产所在地的税务机关既难联系到纳税人，也难以核实纳税人家庭成员情况，在此情况下，若完全依赖于纳税人自行申报，可能使纳税人有机可乘，蓄意进行重复扣除等虚假申报，而由于信息缺乏，主管税务机关也很难及时发现纳税人申报的错误信息，为此，有必要建立全国联网的免税扣除信息库，并以居民身份证作为免税扣除的唯一代码，按照城市不同，赋予每个代码的扣除限额，从而，避免纳税人使用同一身份证号码在不同城市间重复扣除问题。

当然，以上措施只是在个人住房房地产税 征收初期采取的权宜之计，相信随着不动产登记信息的完全建立、家庭房产信息库的逐步形成以及税收征管信息化程度的进一步提升，可以在全国范围内建立家庭房产信息库，在此基础上，纳税人只需通过网络进行免税扣除住房的选择，征管系统就可生成真实准确的家庭免税扣除信息库，从而保证应纳税额的真实准确，避免税款流失。

 

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