山东大学威海分校

内容提要：美国次级抵押贷款危机爆发之后，我国有关房地产的调控政策几经变化，直接影响着商业银行房地产抵押贷款的规模、定价和风险。特别是2010年以来，国家出台了以“新国十条”为核心的一系列关于房地产调控政策，对房地产市场的不同环节作了限制性的规定，加剧了房地产市场的不确定性。在此背景下，商业银行应如何及时紧随国家调控政策的变化，加强住房抵押贷款风险管理，成为亟待解决的理论问题和现实问题。本文梳理了2010年以来我国房地产调控政策的变化，并以此为背景分析了我国住房抵押贷款面临的各种潜在风险。在此基础上，从微观、中观、宏观等层面构建出分层次、多角度的立体防范体系。

关键词：房地产调控政策  住房抵押贷款风险  多层次防范体系

一、我国住房抵押贷款的现状

个人住房抵押贷款，是指商业银行向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的抵押性贷款，是商业银行最重要的个人贷款业务。它主要包括个人住房按揭贷款、二手房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款、个人商用房贷款。本文所探讨的个人住房抵押贷款，主要偏重于个人住房按揭贷款。

个人住房抵押贷款是商业银行的零售业务，其特点是借款人分散，期限长，不确定因素多，潜在风险大，贷款用途和担保方式特定，这就决定了其风险的多样性和管理的艰巨性。

为了应对金融危机，中国政府实施了一系列经济刺激计划，在一定程度上推动了我国房地产业的发展。2010年上半年，全社会固定资产投资为98047.35亿元，同比增长25.5%。其中房地产开发投资19747.12亿元，同比增长38.1%，增幅比上年同期上升28.2个百分点。

房地产较快发展的同时，房价涨幅也在逐渐加大，伴随着房地产市场的高涨和房价的飙升，我国商业银行住房抵押贷款的规模不断扩大，住房抵押贷款在个人消费贷款中所占的比例逐年上升，2007年达到82.40%；同样，在金融机构全部贷款中的比例也一直处于上升趋势，2007年达到11.51%。虽然2008年受金融危机的影响，个人住房抵押贷款有所下降，但这只是暂时的；在2009年，为了应对金融危机，我国采取了一系列刺激经济计划，包括加大信贷投放力度、降低房贷利率等（见表2），房地产信贷又恢复了快速增长的局面，个人住房抵押贷款也快速回升，到2009年底，住房抵押贷款总额达到47600亿元，占金融机构全部贷款的11.90%，住房抵押贷款在个人消费贷款中所占的比例则达到86.02%（见表1）。

表1  我国个人住房抵押贷款占比情况

数据来源：国家统计局。

二、我国房地产调控政策的演进

2007年美国次贷危机爆发，这是利率上升、房价下跌、举债购房者信用低、银行内部业务操作风险等多重因素共同作用的结果。2008年次贷危机逐渐演变成金融危机，并迅速向全球蔓延。我国商品住宅市场正是在危机影响下于2008年出现所谓的“拐点”，我国汲取美国的教训，及时采取政策措施；同时，为了应对危机，缩短经济下滑过程，我国政府采取了一系列经济刺激计划，加速了经济复苏的进程，但是通货膨胀压力也逐渐加大。2010年，CPI从1月份的1.5%攀升到11月份的5.1%，物价上涨意味着货币购买力的下降，不动产投资成为保值增值的首选，房地产投资需求旺盛，加之刺激房市的政策措施的作用逐渐显现，房价快速上涨。

至此，国家政策急转直下，开始加大房地产市场的宏观调控，“国四条”、“国十一条”、“国十条”等一系列“政策重拳”组合出击严控房价，房地产市场有所降温。房地产市场经历了从全面支持，到调控供给，再到全面调控的阶段，这种周而复始与国家宏观政策调控密不可分。2011年中央经济工作会议提出“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”，强有力的调控措施密集出台，今年第一季度中央银行已连续三次上调法定存款准备金率，两次提高金融机构存贷款利率。当然，针对房地产市场调控的措施——“国八条”则更加严厉，表2梳理了2008年至今我国房地产市场宏观调控政策的变化。

表2  2008年以来我国房地产市场宏观调控政策

资料来源：根据中国房地产信息网整理。

三、房地产调控政策的作用机理分析

我国政府房地产调控政策通过这样的路径发挥作用：调控政策→商业银行信贷规模→房地产市场供求关系→商品住宅成交量→商品住宅价格→调控政策。纵观我国房地产调控政策，主要是以信贷政策为主，尤其是2010年以后，调控房地产信贷的频率和措施显著增加，房地产信贷政策成为房地产市场调控不可或缺的政策工具。国内很多学者已经证明了房地产贷款与房价之间的正相关关系，于松柏（2009）通过对深圳房地产贷款与一手房价格月度数据分析，得出了房地产贷款与房价相关系数为0.9438，房地产贷款对房价存在很强的单项因果关系，即房地产信贷增加构成房价上涨的动因[①]。

从我国房地产信贷政策变化时间表与商品住宅房价走势中同样可以找到两者的内在关联性。从表2中看到，2008年9月到2009年9月，政府为了应对金融危机采取了一系列刺激房地产业发展的政策措施，住房抵押贷款规模扩大，2009年全年，我国个人住房贷款新增将近1.4万亿，是2008年的五倍，相当于全部新增个人消费贷款的75％[②]；房价逐渐抬升，到2009年12月，月度涨幅达到7.8%。虽然2009年10月之后，房地产信贷政策开始转向，但是，在市场充足的流动性、消费者买涨不买跌的心理预期以及价格自身惯性的合力作用下，推动房价在2010年前几个月依然涨势凶猛，2010年1月份全国70大中城市新建商品住宅价格与上年同期相比上涨12.7%，4月份涨幅高达17.3%；进入2010年中期之后，抑制房价过快上涨的各种措施逐渐发挥作用，房价涨幅收窄。中国指数研究院监测数据显示，2010年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2009年同比下跌达40%，深圳跌幅最大，达49.98%；天津、南京等二线城市全年成交量同比也下跌超20%[③]。尤其是进入2011年之后，抑制房价过快增长的各种严厉政策措施综合运用，引起商品房的成交量下降，量变累积到一定程度之后价格必将下降。据房讯研究中心数据显示，2011年2月武汉商品房成交量降幅达到64.18%；成交均价出现0.13%的降幅，出现量价齐跌的态势[④]。量价下跌交互作用，会进一步相互推动。

房价的下跌使得商业银行已发放的个人住房抵押贷款的抵押物——房产的价值下降，于是被迫违约风险和恶意违约风险会增大，最终会导致银行个人住房抵押贷款质量降低不良率上升。因为，基于对房价不断攀升的判断，投资性、投机性个人住房贷款客户计划在房屋价格走高时转让房产来偿还银行贷款，获取差价。一旦在高位被套，房屋转让计划落空或低价套现，必然产生严重的资金短缺问题，进而违约并导致个人住房抵押贷款风险。需求性个人住房抵押贷款往往是最安全的，也是违约率最低的。但是，如果在低利率水平时从银行获取住房贷款，而后又在房地产调控政策调高房贷利率时偿还贷款，就有可能导致此类贷款者每月偿还贷款的紧张性，甚至每月收入低于每月偿还贷款额度，从而产生被迫性的违约风险。因此，一旦房价下跌，按揭贷款不良率也会随着迅速掉头向上。尤其是2009年部分银行以20%甚至是10%的首付比例向购房人发放按揭贷款，如果房价下跌幅度过大，可能会出现弃供现象。上海银监局以2009年9月30日数据为基准，公布了按揭贷款压力测试结果：在房价下跌10%、20%和30%情景下，上海商业银行房贷的不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下将分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点[⑤]。

综上所述，政策的调整给商业银行带来的房地产信贷风险是不容忽视的，商业银行要顺应政策导向，对国家政策要有提前预判，构建出多层次广角度的住房抵押贷款风险防范体系。

四、构建多层次的住房抵押贷款风险防范体系

（一）微观层面：严格执行房贷新政，加强存量房贷监控

1.严格执行房贷新政，合理配置信贷资源。商业银行应严格执行国家出台的关于房地产贷款的调控政策，同时提高银行自身的风险防控能力及信贷管理能力，按照要求合理配置信贷资源，增加对中小企业的贷款投放，加大节能减排贷款投放力度，信贷资金优先支持水务建设、新能源建设等节能减排项目，促进低碳经济发展。防止资金被挪用做房地产炒作或房地产市场资金补缺。同时，做好对个人贷款客户的信息调查分析，细化住房抵押贷款的贷前调查，严格审查个人贷款客户的信用，了解其真实的交易背景，实行动态化、差别化管理的个人住房贷款政策，防止一切由于信息不对称所带来的房贷风险。

2．加强存量房贷监控。个人住房抵押贷款还款周期的长期性决定了贷后管理的重要性，因此，对于已发放的购房贷款，要加强管理，防患于未然。建立系统的风险监测制度，对已发放贷款重新审视评估，及时发现异常和风险，先期采取措施使风险降到最低。尤其是自2009年5月以来房地产行业贷款集中度相对较高的中小银行更应该高度关注房贷市场风险[⑥]。

（二）中观角度：密切关注行业变动，审慎发放新增贷款

银行发展住房抵押贷款业务不同于其他形式的贷款，住房抵押贷款的风险大小与房地产业的发展状况及周期性变动密切相关，因此，在微观分析的基础上，还需要从中观角度——行业方面进行风险防范。

1．密切关注行业变动。行业分析是指商业银行通过对房地产业发展历史和现状的分析，对房地产业的未来发展状况进行预测。在目前比较复杂的经济环境下，商业银行有必要密切关注房地产行业的变动情况，准确把握宏观调控政策对金融市场和房地产行业可能产生的影响，以便有效控制房地产行业的波动对住房抵押贷款业务带来的冲击。同时，商业银行要密切关注房地产贷款企业的经营变化情况，及时调整经营策略。此外，商业银行还可以通过分析房地产价格的变化、房地产业的增长率、房地产交易量的变化等指标来预测房地产业的景气变动。通过对房地产行业未来发展形势的预测和评估，并根据商业银行自身的情况，调节住房抵押贷款政策和条件限制，从而做到先期的风险防范准备。

2．审慎发放房地产新增贷款。商业银行应充分认识房地产调控政策将会产生的效果，要顺应形势的变化，适度控制房贷增量。对于新增的住房抵押贷款业务，在当前通胀预期、利率预期、房价走势预期等多重不确定因素的影响下，应该采取审慎态度，加强贷前调查，杜绝一切操作风险。对于贷款动机及客户情况不确定性较大的贷款应采取风险规避策略，或者适当增加贷款的首付比例。严格执行《商业银行房地产贷款风险管理指引》，做到有效识别、衡量、监测和控制贷款风险。同时银行应重新对购房贷款者进行评估，及时调整授信额度。

（三）宏观层次：健全社会配套措施，有效应对政策风险

银行是住房抵押贷款风险管理的主力军，同时也不能忽略社会、政府等外部宏观方面对贷款风险控制的积极作用[⑦]。一是培养人人重信用、讲信用的社会风气和社会观念，积极建设个人信用征信系统，并实现资源共享。二是建立和完善与住房抵押贷款有关的法律体系，如《信用法》、《担保法》、《个人破产法》等。三是建立和健全住房抵押贷款担保制度以及住房抵押贷款保险办法，从而有效防范和控制风险。四是加强政府机构和中央银行的宏观调控能力，通过制定相关经济政策及调整利率水平，实现风险的有效控制。

另外，政府在对房地产行业进行调控时，应该慎重、适度，在各种调控政策的制定方面，应该稳定、到位，防止因为调控的过度或不足而引起房地产行业的大起大落，进一步加大其波动性。适度平稳的调控才能促使行业的健康持续发展。

总之，由于通货膨胀压力较大，人民币升值预期上升，流动性过剩等等多重因素共同作用构成了当前相对复杂的经济环境，后续调控措施可能会密集出台，商业银行既要适度控制房贷增量，又要加强房贷的存量管理，多角度、分层次地进行风险的测度和防范，有效控制住房抵押贷款的风险，以保证商业银行银行和金融体系稳定健康、持续发展。