辽宁省国家税务局

    内容提要：近年来，房地产行业一直是辽宁省国民经济的重要产业，同时也是辽宁省税收收入的重要组成部分。本文分析了2003年以来辽宁省房地产行业税收的各项数据，通过对税收数据的横向、纵向对比，剖析辽宁省房地产行业税收存在的问题。最后，结合当前“营改增”大背景对房地产行业的影响，在行业发展、税收征管等方面提出相关对策建议，促进辽宁省房地产行业税收的良性发展。

    关键词：营改增  房地产行业  税收  税收征管 

    近些年来，房地产行业始终是社会的热点问题，它不仅直接关系到百姓民生，而且是经济领域的重要一环。作为辽宁经济的一个重要维度，辽宁省房地产行业的税收也有了长足的发展，已经成为辽宁省的重点税源之一。为了进一步促进辽宁省房地产行业税收的良性发展，本文分析了辽宁省房地产行业税收的各项相关数据，结合“营改增”的相关背景，对辽宁省房地产行业税收情况进行了深入研究。

    一、辽宁省房地产行业税收发展状况

    (一)房地产行业税收现状

    房地产行业税收不是单指一个税种，而是各税种的集合体，是一个税收体系，由土地权属转让和房地产开发、交易、保有等环节的所有税种收入构成。具体涉及营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、个人所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、印花税、耕地占用税、契税等税种。值得一提的是，2016年5月1日起，房地产行业已经由征收营业税改为征收增值税，因此，现在提到房地产行业税收应该包括增值税，而没有营业税，但在此之前，营业税一直是房地产行业重要组成部分，故在本文的相关研究中，营业税仍然占有一席之地。

2015年，辽宁省房地产行业共缴纳上述各税收入合计348.05亿元[①]，具体收入情况如下：营业税133.45亿元，占38.34%；企业所得税57.55亿元，占16.53%；个人所得税13.13亿元，占3.77%；土地增值税39.82亿元，占11.44%；契税41.74亿元，占11.99%；房产税13.04亿元，约占3.75%，城镇土地使用税29.51亿元，占8.48%；城市维护建设税9.49亿元，占2.73%；印花税2.82亿元，0.81%，耕地占用税0.47亿元，占0.14%；其他各附加税收7.03亿元，占2.01%。从上述各税种税收情况来看，营业税对房地产行业税收贡献最大，占比接近四成，其次是企业所得税，土地增值税排在第三位，经计算，历年的各税种比例也大致如此。营业税比重较大这样的税种比例构成，预示着“营改增”之后，辽宁省房地产行业税收收入将产生一定的变化，比例构成将产生较大的变化，值得相关部门密切关注。

    (二)近年房地产行业税收走势及占比变化

    2003年，辽宁省房地产行业税收收入为40.2亿元，仅占辽宁省全部税收的4.7%，随后，辽宁省房地产行业税收随房地产市场的迅速升温快速增长，房地产行业税收规模也不断提高。2006年，房地产税收跨过百亿元大关，税收占比为7.16%。在处于房地产市场快速发展的2007年和2010年这两年中，辽宁省房地产行业税收收入年增幅甚至都达到了50%以上，同时，2010年，辽宁省房地产行业税收已经在辽宁省税收整体中占比接近一成。“十二五”前半段，房地产行业税收比重继续增高，2013年，辽宁省房地产行业税收达到680.29亿元，占辽宁省税收整体比重的13.99%，收入和比重均达到历史最高点。2014年，受经济形势整体下行的影响，辽宁省税收收入同比下降了15.55%，房地产行业税收也同比下降了23.8%，征收规模为517.68亿元，但房地产税收收入仍然占税收收入总体的12.62%。

    2015年，受种种因素影响，辽宁经济下滑明显，GDP增速仅为3%，排在全国倒数第一位，辽宁省房地产行业税收收入也随之进一步下滑，征收规模减少到348.05亿元，同比下降了34.13%，收入规模下滑到了2010年的水平。表1是辽宁省历年税收收入相关情况。

表1  2003年-2015年辽宁省房地产行业税收情况

    (三)房地产行业税收地域分布

    从辽宁省房地产行业税收分布区域来看，2014年全省14市房地产行业税收收入情况如下表：沈阳和大连两个中心城市在辽宁省房地产行业税收中占比都比较大，均达到超过三成，其中沈阳市123.24亿元，占比约为35.41%；大连市114.54亿元，占比约为32.9%，堪称省内房地产行业的两极。此外，鞍山收入规模为19.31亿元，占比5.55%；营口14.63亿元，约占4.2%；朝阳13.48亿元，约占3.87%；丹东11.55亿元，约占3.32%，其余城市收入均在10亿元以下，占全省收入总数的3%以下。辽宁省房地产行业税收情况与各市的经济、人口、地缘等因素总体上密切相关，但也不排除个别城市受当年某些因素影响，出现税收小年的情况。

表2  2014年辽宁省各市房地产行业税收情况表

    此外，从辽宁省房地产业税收贡献全国比较来看，2014年辽宁省房地产行业税收规模约占全国的4.37%，虽高于全国平均值，也高于同处东北地区的吉林省和黑龙江省，但是已经低于东部平均值，在东部地区10省市中排在第8位(高于河北省、天津市)，同时还低于西部地区的四川省，排在全国第9位。

    二、当前辽宁省房地产行业税收面临的突出困境

    (一)房地产行业低迷从根本上制约税收下降

    从2014年以来，辽宁省房地产经济进入了一个下行区间，2015年的情况依然不乐观。相关统计资料的数据显示，辽宁省房地产行业2015年的一些关键指标比2014年有进一步下滑趋势，房地产开发投资和新开工面积仍在降低，销售状况没有好转，省内部分地区去库存的压力依然较大，房地产开发资金来源也较为紧张。

    2015年，辽宁省房地产开发投资仅有3558.6亿元，同比下降了32.9%，降幅比2014年又扩大了15.1%，低于全国平均水平33.6%，房地产开发投资增速在全国排在倒数。住宅投资占房地产开发投资占比为73.2%，比全国平均高出5.9%。2015年第四季度，辽宁省房地产开发投资出现14市都呈现负增长的情况，同比降幅还在提高。同时，辽宁省房地产开发投资资金来源合计4231.78亿元，同比下降了28.2%，降幅比2014年扩大7.3%。由数据可知，目前，辽宁省房地产行业行情不好，投资意愿不强，开工动能不足。对于我国的经济来说，投资一直是三驾马车之首，房地产开发投资下降最终在很大程度上影响了房地产行业税收的规模。受投资下滑影响，2015年，辽宁省房屋新开工面积4699.42万平方米，同比下降了42.6%，降幅比2014年又扩大了3.5%。其中沈阳和大连两个城市全年房屋新开工面积分别同比下降为47.0%和50.3%，降幅分别比2014年扩大了11%和11.3%。低迷的经济形势对房地产需求也产生了影响，2015年，辽宁省新建商品房销售面积为3916.19万平方米，同比下降了31.9%，降幅比2014年降低了6.2%，增速比全国平均水平提高了38.4%。

    税收是经济的投影，经济存在问题，在很大程度上也必然导致税收出现问题。从上面的数据可以看出，作为征税客体的房地产经济陷入了低迷，那么税收规模的整体下降自然是直接结果。

    (二)房地产交易环节税收征管难度较大

    在房地产交易环节，税制复杂和征纳双方信息不对称是产生税收风险的两大重要因素。在现行税制下，房地产行业税收体系税种多、程序复杂，也存在重复征税、税收负担较重等问题。在个人转让二手房时就涉及增值税(营业税)、个人所得税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税等税种。前5个税种都设置了专门的税收优惠政策，增值税(营业税)、个人所得税、契税相关优惠政策因适用条件设定比较多，口径不一致、不明确，很容易引发纳税争议，给征管带来很大难度。例如，“家庭”、“唯一”、“普通住房”、“自用达5年以上”、“购买2年以上”等诸多适用条件同时存在，让纳税人很难理解。有的优惠条件含义不够明确，有的优惠条件缺少资质证明的具体规定，或取得难度较大，有的优惠条件随时在变化，还有的优惠条件因税种不同、适用情形不同而存在很大差异，这些都极大地增加了办税的复杂程度。这些客观问题在一定程度上不但损害了税法的严肃性，还给税务机关带来了征管难度。此外，税务机关得到的相关信息仍然不够全面，例如，税务机关很难及时、准确地掌握纳税人户籍、婚姻状态等信息，自然无法对相关资料进行有效审核，使个别纳税人在逃缴税款时依然有机可乘。

    三、“营改增”为房地产行业税收带来机遇与挑战

    2016年5月1日起，房地产业、金融业、建筑业、生活服务业等四大行业纳入“营改增”试点，房地产行业的税制也迎来了一次重大变革，这对房地产行业税收来说既有机遇，也带来挑战。具体来看，“营改增”会对辽宁省房地产行业税收产生以下影响。

    1.房地产行业税收规模会出现一定程度的下降。由于“营改增”的政策取向是进行结构性减税，释放改革红利，因此，国务院设定了“营改增”所有行业税负只减不增的目标。经过对具体政策的判断后，相关的分析都可以得出这一结论，“营改增”之后，从宏观角度看，辽宁省房地产行业税收规模相比改革前一定会有所降低。

    2.房地产行业整体税负会得到减轻。对房地产行业的一般纳税人来说，从表面上看，增值税的税率为11%，营业税为5%，“营改增”之后，行业税负会大幅提高，其实不然。“营改增”之前，房地产企业缴纳营业税，无论盈亏都须按销售不动产收入额的5%缴纳营业税。“营改增”之后，房地产企业只对房开项目增值额部分纳税，房地产行业的上游行业主要有建筑业、现代服务业、批发零售业等，分别对应11%、6%和17%的税率。如果能够充分取得可以抵扣的进项，只需缴很少、甚至在某些时点无须缴纳增值税。特别值得一提的是，“营改增”试点相关政策规定，土地出让金可以作为抵扣项目进行税前抵扣，而贷款利息不得作为进项抵扣，根据典型性调查发现，土地出让金在房地产开发行业中可以占到房地产开发成本的30%左右，个别甚至能达到40%，贷款利息大概是成本的15%左右，对房地产开发企业来说，税负还是会降低。对小规模纳税人来说，“营改增”之后，5%的营业税税率变成了5%的增值税征收率。这意味着，当将应税收入换算成不含税收入，适用1/(1+5%)×5%即4.76%的税率，这也是对小规模纳税人的税收减免。

    3.财务管理能力将影响企业税收负担水平。由于房地产行业比较复杂，在“营改增”初期，企业可能会有进项税额因无法取得增值税专用发票而无法抵扣的情况。但是随着“营改增”的深入推进，如果企业不断提高自身的财务管理能力以及供货渠道管理能力，就能避免出现上述问题。此外，由于房地产开发企业在“营改增”之前也有一些老项目，过渡期内老项目和新项目的不同计税方式并存，这也对企业内部管控水平和财务管理水平提出了更进一步的要求。总之，更快速、更准确地吃透“营改增”的精神，财务管理水平更高、管理更加规范、税收负担水平将更低。

    4.税源有望得到深入培育。税收的根本在于税源，税源的质量高低最终决定了税收规模的大小。“营改增”之后，占比较大的建筑安装成本纳入进项税抵扣，将激励房地产行业将项目设计规划、材料采购外包，有利于提高精装修房屋占比和住宅产业化，有利于开发商以社区环境、物业配套等高附加值服务赢得竞争力，这些政策都将激励房地产开发商从过去单纯追求地价房价增值收益，向追求项目品质收益转变，促进企业转型升级，这是税源从本质上的自我提高，为将来房地产行业税收的进一步发展提高奠定了坚实的基础。

    四、促进辽宁省房地产行业税收发展的对策建议

    (一)促进房地产经济健康快速发展，夯实房地产行业税源基础

    税收的发展离不开经济的发展，向经济要税收是根本性的逻辑。根据目前辽宁省房地产行业的形势，建议相关部门从以下几个方面入手，加强对辽宁省房地产行业的管理和引导，促进辽宁省房地产行业健康发展，以夯实房地产行业税收的税源基础。

    1.以点带面，促进辽宁省房地产行业整体发展水平的提高。沈阳和大连是沈阳经济区和沿海经济带的中心城市，同时也是省内房地产经济的两个龙头，如何进一步挖掘沈阳、大连两大中心城市作用是需要着重考虑的问题。可以深入探索在财税、金融等方面对沈阳、大连予以优先支持，以发挥两市影响带动作用，以点带面，引领沈阳经济区、沿海经济带中的其他城市快速发展。与此同时，对于区域内的其他城市，要注重结合本地特点大力发展服务业，提高城市生活便捷度，增强生活幸福指数，吸引外来人口购房置业。

    2.加大去库存的力度，提高房产交易量。当前一个时期，辽宁省房地产行业的发展重点，仍然是去库存，要努力降低房屋空置率，要尽力拓宽房地产销售渠道，通过政策的指引，吸引外地人口购买本地住房，鼓励农民进城购房，落实购房落户政策，落实居住证制度，促进农业转移人口享受平等的市民化公共服务。积极发展本地区的旅游地产，推广本地区全装修、精装修住宅，做大房地产行业市场。此外，还要进一步加大棚户区改造力度，全面落实货币化安置，构建棚改房、保障房、拆迁安置房、存量房之间的转化通道，力争2-3年内将房地产库存控制在合理范围内。

    3.增强商品房的性价比，提振市场需求。从房地产市场的反馈来看，虽然行业整体并不景气，但是位置好、品质佳的房源仍然十分抢手，供不应求。建议相关管理部门加强对行业相关资质的管理，整合房地产企业资源，与市场形成合力，完善供给侧改革，针对不同市场细分多打造一些质量高、品质好的楼盘。利用市场的力量，将一些质量差、资质差、信誉差的不良房企严加管控，甚至淘汰出去，造福广大购房者。

    (二)进一步加强管理，提高房地产交易环节税收征管质量和效率

    提高房地产行业税收，特别是房地产交易环节税收征管质量和效率是促进房地产行业税收发展的重要内容，也是当前急需解决的问题。

    1.做好税收政策相关解释、宣传工作。近些年，出于调控的需要，房地产交易环节相关政策调整相对频繁，有关部门应该做好对相关税收政策变化的宣传、解读工作，使广大纳税人能够最大限度地及时了解、掌握政策特别是关键条件的变化情况，使纳税人的合法权益得到满足，提高纳税人遵从度和满意度，降低纳税人逃缴税款的主观动机和愿望。

    2.加快信息化建设，完善价格审核机制。在现有基础上，更进一步借助第三方力量，尽快建立税务部门、公安部门、房产管理部门、土地管理部门涉房信息联网，实现信息全面共享，保证税务部门能够及时获取相关涉税信息，对欠缴税款能够及时跟踪追缴。同时，税务部门要积极利用植根于大数据的评估模型，建立房地产行业数据差错校验和共享比对机制，提高房地产行业基础数据采集的准确性、完整性、及时性，以实现对房地产行业由“以票管税”向“综合管税”的转变，提高房地产行业税收的征管质量和效率。

    (三)引导企业牢牢把握“营改增”有利契机，为税源向质变提升打好基础

    “营改增”对所有房地产企业来说，是一次难得的发展良机，税务部门一定要提高纳税服务水平，帮助企业准确掌握“营改增”政策。同时，有关部门还要齐心协力引导企业精准捕捉政策信号，加强自身的管理和核算能力，提高企业内部财务人员的水平，理解政策精髓，把握改革实质，作好税务筹划，重视可抵扣发票的取得，争取最大限度地抵扣进项税额，降低企业税负，促进企业的发展。随着“营改增”的深入推进，减税的红利不断释放，有能力的房地产企业可以尝试从传统地产企业转型，向上下游行业扩张，在从事一般房地产开发的同时，尝试物业管理、装修设计、家具及家电零售等行业的投资，打造房地产企业新的利润增长点。这样，“营改增”就将会促使房地产行业发生质的升级与变革，为将来房地产行业税收的进一步发展打下坚实的基础。

参考文献：

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