宋琳、庞见培/山东财政学院
内容提要：本文简要介绍了物业税的概念、演变、特点及征收意义，并对国际上通行的几种不同的物业税征收办法进行了比较。在此基础上，本文分析了我国现阶段开征物业税存在的障碍，进而提出了相应的政策建议。最后得出结论——物业税的开征是大势所趋，现阶段我国的任务是完善开征物业税所需的各项制度。
关键词：物业税 房地产行业 现实障碍 政策建议
一、什么是物业税
(一)物业税的由来及演变
物业税，作为财产税的核心部分，具有悠久的发展历史。自从私有制诞生，就产生了税收这一经济范畴，这时的税收即属财产税。牲畜税和农具税实际上是最早的财产税。之后，随着房屋和土地私有制的出现，财产税的发展过渡到了房屋财产税发展阶段——物业税阶段。
土地税一般被认为是最古老的物业税。古埃及最早征收土地税，古代中国、古印度也都很早征收了土地税。后由于城市的发展，就单独征收房产税，主要在城市里开征。唐德宗时，为了削夺藩镇权力连年用兵，国库积蓄消耗殆尽。于是，在公元783年农历六月，他向长安城内拥有房产的所有市民征收了物业税。当时还不叫物业税，而叫“间架税”，是按房屋的等级和间数计征。英国开征房屋税(House Tax)的历史较长。最初是按家中炉灶的数目征收炉灶税，后改为按房屋窗户多少征收窗户税。不动产税实际上和房产税差不多时期开征，当时主要是对除土地、房屋以外的其他不动产课税。中世纪时期，欧洲一些国家将土地等不动产和其他动产合并在一起征收一般财产税。由于经济快速发展，财产增加和分离加快，动产征税越来越困难，经过屡次分合，多数国家又改为征收土地税、不动产税等个别财产税。到20世纪初一些国家开征了对财产净值课税的净值税。
(二)学术界对物业税的认识
1.物业的含义。“物业”一词译自英语的Property或Estate，本指“财产、不动产”，译为中文后，主要指“以土地和土地上的建筑物、构筑物、设施等形式存在的不动产”。先由香港传到沿海各地，后传入内地。
一般来说，物业包括附着于土地上的建筑物，与建筑物相连的各种设施，与建筑物相连的设备。完整的物业，必须是具有使用功能，是建筑物、地产和相关配套设施设备的统一。物业具有商品性、权属性、固定性、多样性的特点。
2.物业税的概念及其特点。物业税属财产税类，包括房产税和地产税。其在国际上的名称不尽一致，但实际含义基本相同，即是以不动产为课税对象征收的一种税。它具有征税范围确定、税种地位明确、配套制度完善、适合地方税收管理等特点。
物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。
物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。
二、我国开征物业税的必要性
物业税的征收可以起到调节公平尺度、缩小贫富差距的作用。从福利经济学的角度，开征物业税也有助于广义的帕累托最优状态的达成。
(一)我国不动产税收现状
我国现行的房地产税收办法存在许多问题：首先，重流通，轻保有。长期以来，我国房地产税收主要集中在开发流通环节，而在保有环节甚轻。这种税制和房价就像跷跷板的两端，集中于一头的税制越重，房价就越容易被刺激上涨。房地产投机行为、国有土地资产流失等问题和这种税制密切相关。而在国外，房地产保有阶段的税收是整个房地产税收体系中的重要税种，构成地方财政的重要收入来源，能有效调节房地产市场行为，并在一定程度起到缩小贫富差距的作用。其次，税费名目繁杂，税种过多。目前，我国对不动产课税，也就是类似于物业税的税种有7个，包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。收费的项目更是多不胜数。这既不符合简化税制的原则，又会出现重复征税的情况。第三，计税依据、税率设计不科学，税收负担不公平。
(二)开征物业税必要性
1.开征物业税有利于维护社会公平正义。改革开放以来，我国经济实力得到了有目共睹的巨大发展，物质生活极大丰富，人民生活水平显著提高。但是，市场经济这把双刃剑在让一部分人先富起来的同时，也将不利的一面——社会公平问题，呈现得淋漓尽致。相对于中产阶级占大多数的西方发达国家，我国的富人占有了更多的财富和社会资源。基尼系数不断高攀，目前已接近0.48。这对于社会主义的中国是一个潜在的隐患。十七大报告鲜明地提出，“再分配更加注重公平”“调节过高收入……扩大转移支付，强化税收调节……整顿分配秩序，逐步扭转收入分配差距扩大趋势”，这体现了我国政府维护社会公平的决心。
贫富状况主要由收入、消费、财产三方面体现。在目前税制系统下，收入和消费主要由所得税、增值税、消费税和营业税进行调节。然而，对贫富状况影响最大的财产方面，调节力度却远远不够。物业税的开征，可以有效地弥补这一空白。豪华住宅居住者和多套住房保有者将缴纳更多的税额，而这部分财政收入，将用于对低收入者居住条件的改善。这对志在消除两极分化的社会主义中国有着极其积极的意义。
2.开征物业税有利于完善税收体系制度。一个现代化的完整的税收体系包括三大部分：商品税类、所得税类和财产税类。经过六十年的改革，我国的商品税制与所得税制己经取得相当的进展，但是财产税制的建设却长期处于相对滞后的状态。这种滞后与我国当前的财产税尤其是对私有财产产权的明晰与保护的立法滞后有关。不久前，我国已经修改宪法，完善私人财产保护制度的研究与实施过程己经启动，这就为开征物业税创造了基本条件。
财产税体系主要包括房地产税和遗产及赠予税，其中前者更为主要。住房制度的改革使大部分城市居民住房实现了私有化，住房的占有量在某种程度上反应了个人贫富程度。因此，物业税作为一种财产税性质的税种，其开征对于完善我国现行税收体制意义重大。
物业税在绝大多数西方国家属于地方税种，这一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性，另一方面，也有利于扩大地方基础设施和公用事业投资规模，从而形成税收增长的良性循环。而在我国，不动产税却远没有达到类似的效果。物业税的开征，有助于地方政府摆脱对“卖地生财”的依赖，同时，也能够促使我国不动产税制与国际准则的接轨。
3.开征物业税有利于维护金融市场的稳定。纵观本次国际金融危机，教训之一便是飞速发展的房地产业给金融业埋下了一颗不定时炸弹。作为经济状况风向标的房地产业，其泡沫一旦破裂，以房产为抵押的贷款会迅速变为不良资产，随之而来的就是金融系统的瘫痪，进而实体经济也会受到严重打击。征收物业税后，房地产炒作者的投机收益将大幅缩水，部分投机者将会随之离场，从而挤压市场泡沫，最终倒逼房价回到理性区域。与此同时，征收物业税能够有效割裂地方政府与开发商之间的利益链条，进而遏制房价虚高的势头。
三、物业税制度的国际比较
(一)纳税人
国际上对物业税纳税人的认定一般有三种做法。一是规定仅由不动产的所有者缴纳物业税，大多数国家采用了这种做法，如美国、澳大利亚、新加坡等；二是规定仅由不动产的使用者缴纳物业税，采用这种做法的国家较少，如英国、法国、新西兰等；第三种是规定不动产的所有者和使用者都需缴纳物业税，采用这种做法的国家也不多，且具体征收情况彼此之间有较大差异，如波兰、捷克、爱沙尼亚等。
国内有学者认为：实行土地私有制的国家倾向于规定由不动产的所有者缴纳物业税，而实行土地公有制的国家倾向于规定由不动产的使用者缴纳物业税。国外部分学者提出了另一种观点：以资本价值为计税依据的国家倾向于规定不动产的所有者为纳税人，以年度租金收益为计税依据的国家倾向于规定不动产的使用者为纳税人。
(二)估值体系
世界上通行的物业税基本形式有三种，即年值体系、市场价值体系和土地价值体系。三者在税基定义、税率形式、价值评估标准等几方面都存在一定差异。
1.年值体系。其税基定义为一个假设的(或预期)的租金。由于假设值常常偏离市场租金、法律允许合法地减少年值、征税比率确定后长时间不调整、对无人居住的房屋和空置土地估值困难等原因，税基通常会缩小。税率形式主要采取累进税率，不同地方可根据自身的条件来确定各自的税率水平和灵活度。价值评估方面，物业是以估计(而非真实)的租金来估价的。其依据是，应纳税的是作为流量形式的收入，而不是作为存量形式的财富。英联邦国家普遍使用这种价值体系。
2.市场价值体系。其税基为对土地及土地改良的评估价值。在许多发展中国家，对土地的价值评估和对土地改良的价值评估是完全分开的。税率形式主要采取比例税率。税率结构较为复杂，对改良后的土地和闲置的土地适用不同的税率；对不同地段的土地适用不同的税率。价值评估通常有市场比较法、重置成本法、收入贴现法等，主要由市场决定物业价值。
3.土地价值体系。其税基主要是土地价值和对位于特定位置的土地进行开发而产生的价值。该体系是市场价值体系的一种特殊形式，二者区别仅体现在税基定义与覆盖面上。土地价值体系的税率形式、税率结构、评估标准均可参照市场价值体系。
(三)豁免情形
1.全面性免税。在大多数国家，政府公共部门、使馆、国际组织所占有的物业都免于征收物业税。许多非营利性组织所占有的物业也在物业税豁免范围内，如大学、图书馆、教会、公立医院、慈善机构、公共道路、公园、公墓等。
2.局部性免税。(1)自用住宅免税。有些地方政府采取对财产课税价值赋予固定免税额的方法，如美国的加利福尼亚；另外一些地方政府则对财产课税价值赋予一个免税比例，如新加坡、美国的马萨诸塞和印第安纳。(2)退伍军人免税。美国有30多个州对退伍军人自用住宅财产提供某一固定免税金额。(3)超额部分减免。当物业税负担超过家庭收入的某一比例时，超过部分可用来抵扣州所得税或退还，由此产生的减免税成本由州政府负担。采用这种方式的有美国的威斯康星等州。
四、我国现阶段开征物业税的障碍
(一)产权制度尚不健全
现阶段我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。其中问题比较突出的是集体土地。在农村，随意占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，其原因就是产权归属不清晰。加之近年来农村土地市场逐渐活跃，各种交易行为逐渐增多，而国家又未出台明确的政策和法规加以约束，所以很多交易都是私下进行的隐蔽行为，这进一步加剧了集体土地产权混乱的状况。在城镇，企事业单位的用房产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。很多房屋只有使用权，没有产权。此外，不动产登记环节作为物业税开征的最基础一环，其覆盖面仍显狭窄，透明程度亦不够高，这会导致税源的流失。尽管《物权法》等一系列相关法律条文和规章制度已出台，但是综合看来，现阶段我国还不具备开征物业税所必需的明确的产权制度。
(二)评估体系尚不完善
房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。
我国现有的三个房地产评估机构分属三个主管部门：一是住建部，二是国土资源部，三是国资委。这三个不同属性的评估机构对同一不动产的评估，常出现三个不同的价值量，这不仅给物业税的征收带来很多具体操作上的问题，也使得评估结果缺乏科学性和权威性。
就专业评估人员的储备来看，截至2007年2月，我国仅有26000多人获得了注册房地产评估师资格。就我国房地产行业的巨大潜力来说，这个数字显然无法满足市场对于专业评估人员的需求。
在制度建设方面，目前国内的物业价值评估体系尚不健全，配套不完善、市场不规范，不能按照市场经济的规律公平、合理地评估房地产价格。
综上所述，我国现有的评估体系还无法支撑物业税的全面开征。
(三)法律保障尚不完备
现阶段我国涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中，仅涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。类似的法律法规重叠现象并不少见，这必然导致实际操作中的适用法律参照不一，进而引发诸多矛盾。2007年10月，《物权法》出台，但《财产法》和《财产保护法》等相关法律仍缺失，这会导致遇到某些财产纠纷时无法可依，从而无法为物业税的开征提供全方位的保障。近些年来，我国的税务执法队伍建设有了长足的进步，但在面对一些棘手问题(如长期拖欠、暴力抗税)时，应对方式还不够成熟。总体上看，对于物业税的开征，我国已完成了基础的法律准备。但现有法律法规距离实质性开征所需的完备法律制度仍有差距，执法人员的综合素质也还需进一步提高。
(四)税费制度不甚合理
我国现行的房地产收费制度存在诸多问题和弊端。首先，房地产收费名目繁多，数额巨大，从土地开发到房屋建造和房产销售，几乎每个环节都有许多收费。收费过多，直接导致了房地产的高成本和高价格，加重了消费者的负担，有住房需求的工薪阶层买不起房，少数投机者则囤积了大量住房，这不仅限制了房地产市场健康发展，更为社会稳定埋下了隐患。其次，税费交叉重叠、重复征税现象严重，以费代税、以费挤税屡见不鲜。如此种种，既打乱了房地产业各环节税收的特定意义，又相互削弱了税基。由此产生的权力、责任、利益纠葛长期困扰着改革中的我国税收体系。此外，征税范围窄、实行内外两套税制等问题也是亟待解决的问题。
五、我国开征物业税的政策建议
(一)确立明晰的产权制度
物业税事实上是一种财产税，主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征收。政府要向不动产所有者征税，就必须明确产权关系。明确产权关系的重中之重，是明确产权所有人，即划清某项不动产属于个人、企业法人还是事业单位。产权关系的厘清，将为物业税的开征扫清最大障碍。
要明确产权关系，规范而严密的不动产登记制度是不可或缺的。所谓不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权(使用权)和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的薄册上。登记制度有三个作用：其一，作为“公示”手段；其二，作为不动产“保护交易”手段；其三，作为“征税”手段。
需要特别指出的是，商品房、经济适用房、房改房这几种建房时所投入的成本和土地产出价值都不一样的住房，应当纳入到同一个明确的产权体系中来。否则，一旦出现产权纠纷，很难通过低成本、有规则的法律程序来解决。
(二)建立科学的评估体系
合理地进行物业估价是开征物业税必须解决的问题，这就要求必须建立一套完备的评估体系。这个体系应至少包括负责任的专业评估机构、高素质的评估人才、科学的评估手段和公开透明的评估制度。
我国有必要对现有的评估机构进行整合，使它们脱离主管部门，割断利益关系，由带有政府性质的派出机构变为不以盈利为目的的公平、公正、公开的中介机构。
我国房地产市场巨大，一旦开征物业税，评估业将面临巨大的市场需求，这就需要更多的高水平从业人员。另外，由于土地价值和具体纳税额并非固定，每年都要重新评估，其中的利益非常之大。而评估又是永续性的，评估过程中的利益驱动，很可能会导致评估机构、评估人员、房地产所有人之间的寻租行为和道德风险。因此，除了提高评估人员专业素质，还要加强评估人员队伍的职业道德建设。
在此基础上，国家还应着力加强对房地产价格、评估理论、评估方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据。
(三)构建有力的法律保障
税收是对国民收入的依法再分配，征税必须有法可依、有法必依。开征物业税与开征其他税种一样，必须制定适合我国国情的税收法律法规。
从法理上说，物业税是对公民一部分财产权的剥夺，因此一定要把民主机制引入物业税领域。政府应取得全国人大的明确授权，中央政府与地方政府的税收权限边界应当清晰，并通过立法固定下来。
全国人大应尽快完善相关法律的制定与并轨，从法律层面上给包括物业在内的私有财产以更坚实的保障，给物业税的征收提供更合理的法律依据。立法程序要公开、透明，保证公众在相关法律的制定过程中，拥有切实的知情权、参与权和监督权。
执法层面亦不可忽视，关键是保证执法队伍的执行力。只有做到了不折不扣的执行，才能真正发挥物业税调节国民收入分配，抑制房地产投资和增加财政收入的作用。在坚持原则的同时，灵活把握执法尺度，也是税务执法人员所应具备的素质。
(四)制定合理的房地产税费制度
任何一项税收都必须具备规范合理的成套制度，物业税也不例外。针对目前房地产税收所存在的问题，我国房地产税收改革应从下述四个方面加以推进：
1.扩大征税范围。将征税范围扩大到城镇以外的地区，对我国境内使用土地和拥有房产的单位和个人都征税，并将农村的非农业用房、用地纳入计税范围。
2.改变计税依据。改变税基规定过死、计税依据不科学的做法，以房地产的估价作为唯一的计税依据，设置幅度比例税率，使计税更为合理，收入更具弹性。
3.统一内外税制。2008年新颁布的《中华人民共和国所得税法》规定一般企业所得税的税率为25%。在此基础上，还应尽快统一内企和外企在土地使用和房地产开发领域的其他税费，营造良好的公平竞争环境。
4.取消旧两税，开征新两税。取消城镇土地使用税和土地增值税，开征遗产税和赠与税。
六、结论
在市场经济条件下，国内外的相关成功经验表明，房地产市场的健康发展离不开高效完备的税收制度。“宽税基、少税种、低税率”的物业税体系，已被国际经验证明为有效的市场调控手段。我国现行房地产税制存在诸多弊端，因而难以适应市场经济条件下房地产商品化发展的需要，开征物业税则是解决这一问题的必然选择。
然而，从征收物业税的几个前提条件来看，现阶段的中国还没有达到开征的基本要求。只有当上述的制度体系都得到进一步完善时，才可以进入征收物业税的实质性阶段。盲目开征，不仅不能达到预期的目的，反而会适得其反。现阶段我国税制系统改革的着力点所在，就是要加强各项基础制度体系的建设，为开征物业税打下坚实有力的基础。
需要着重强调的是，征收物业税不仅仅是为了增加中央或地方的财政收入，更重要的是为了调节房地产市场，缩小贫富差距。物业税的征收必须走法制道路，其进项应用于各种公共服务项目。
参考文献：
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